Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

Lid Worden van BLHB

Wordt ook lid van BLHB

Haren | 02-06-'17

Lagere pachtnormen en veranderpercentages 2017

De staatssecretaris van Economische Zaken heeft de regionormen en veranderpercentages 2017 bekendgemaakt. De pachtnormen voor alle 14 pachtregio’s in 2017 zijn lager dan in 2016. Het gemiddelde veranderpercentage over de 14 pachtprijsregio’s is min 14,3% en is daarmee redelijk fors. De slechtere bedrijfsresultaten in 2015 werken in het vijfjaarlijks gemiddelde sterk door.

Pachtnormen 2017

Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Wageningen Economic Research - voorheen het LEI - heeft de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2017 berekend conform de uitgangspunten van het Pachtprijzenbesluit 2007. De pachtnormen zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2011-2015.

De pachtnormen in 2017 dalen ten opzichte van 2016 voor alle pachtregio’s. Voor de pachtprijsgebieden met overwegend melkveehouderij werd dit al ingeschat, omdat 2015 voor deze sector een slecht jaar was. In vergelijking met de pachtnormen 2016 is voor deze sector het goede jaar 2010 nu weggevallen. Voor de pachtregio’s met overwegend akkerbouw was 2010 een bijzonder goed jaar en 2015 was echter een gemiddeld jaar zodat ook voor deze regio’s de pachtnorm naar beneden wordt bijgesteld. Vooral het Zuidwestelijk akkerbouwgebied scoort ten opzichte van andere akkerbouwgebieden vrij laag. Dit komt omdat het gebied een van de meest 'zuivere' akkerbouwgebieden is. De jaren 2011 en 2014 waren qua inkomen slechte jaren voor de akkerbouw, maar voor de melkveehouderij vrij goede jaren. In meer gemengde gebieden hebben de inkomensfluctuaties in de akkerbouw en melkveehouderij elkaar soms ‘opgevangen’. Verschillen in de inkomensontwikkelingen tussen de akkerbouwgebieden kunnen ook voortvloeien uit verschillen in bouwplan.

 

In tabel 1 zijn per pachtprijsgebied de nieuwe regionorm (2017), de oude regionorm (2016) en het veranderpercentage voor los bouw- en grasland vermeld.

 

Tabel 1 Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los bouw- en grasland
Pachtprijsgebied Regionorm 2017 (euro/ha) Regionorm 2016 (euro/ha) Verander-pecentage 2017
Bouwhoek en Hogeland 677 836 -19
Veenkoloniën en Oldambt 743 806 -8
Noordelijk weidegebied 796 901 -12
Oostelijk veehouderijgebied 755 815 -7
Centraal veehouderijgebied 633 756 -16
IJsselmeerpolders 1.049 1.118 -6
Westelijk Holland 653 775 -16
Waterland en Droogmakerijen 414 527 -21
Hollands/Utrechts weidegebied 932 1.043 -11
Rivierengebied 861 986 -13
Zuidwestelijk akkerbouwgebied 513 667 -23
Zuidwest-Brabant 781 816 -4
Zuidelijk veehouderijgebied 838 901 -7
Zuid-Limburg 878 977 -10


In tabel 2 staan de pachtnormen voor de twee pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld. In het gebied 'Rest van Nederland' stijgt de regionorm sterk (+58%) door de vervanging van een slecht jaar (2010) door een goed jaar (2015). De samenstelling van de tuinbouwsector in beide gebieden verschilt sterk en de pachtnormen hierdoor ook. In 'Westelijk Holland' is het merendeel bloembollenbedrijf. In 'Rest van Nederland' speelt deze sector nauwelijks een rol en zijn de boomkwekerijen in de meerderheid.

 

Tabel 2 Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los tuinland
Pachtprijsgebied Regionorm 2017 (euro/ha) Regionorm 2016 (euro/ha) Verander- percentage 2016
Westelijk Holland a) 2.714 2.652 2
Rest van Nederland 1.695 1.073 58

 

a) Exclusief boomkwekerij in het gebied Boskoop en Rijneveld.

 


In tabel 3 is de grondbeloning voor de 14 afzonderlijke pachtregio’s in 2010 en 2015 weergegeven. Dit geeft inzicht over de verschillen tussen het wegevallen jaar 2010 en het bijgekomen jaar 2015 en verklaart grotendeels de wijzigingen in de regionorm en het veranderpercentage.

 

Tabel 3 De berekende grondbeloning in 2010 en 2015
Pachtprijsgebied 2010 2015
Bouwhoek en Hogeland 1.167 314
Veenkoloniën en Oldambt 742 393
Noordelijk weidegebied 894 319
Oostelijk veehouderijgebied 686 365
Centraal veehouderijgebied 710 115
IJsselmeerpolders 1.690 1.310
Westelijk Holland 870 252
Waterland en Droogmakerijen 494 -72
Hollands/Utrechts weidegebied 1.044 420
Rivierengebied 1.060 423
Zuidwestelijk akkerbouwgebied 1.312 683
Zuidwest-Brabant 581 643
Zuidelijk veehouderijgebied 655 317
Zuid-Limburg 1.080 538
Nederland 924 431

 

Deze vergelijking roept voor de pachtregio’s met overwegend melkveehouderij wel enkele vragen op. De afname in de grondbeloning tussen deze regio’s is in absolute en in relatieve zin afwijkend, terwijl de daling in de melkprijs op de bedrijven in deze periode vrijwel hetzelfde is. Voor de pachtregio’s met overwegend akkerbouw is een vergelijking moeilijker omdat de bouwplannen en de omstandigheden in en tussen deze regio’s verschillend zijn. De negatieve grondbeloning voor tuinland in de regio ‘de rest van Nederland’ in 2010 is vervangen door een sterk positieve grondbeloning van € 3.458 en dit verklaart de fors hogere pachtnorm en veranderpercentage van 58%. Vereiste directe rendement Nadat de grondbeloning is berekend wordt dit gecorrigeerd met het zogenaamde vereiste direct rendement voor het verpachter De uitkomst daarvan kan per pachtprijsgebied aanleiding zijn om de grondbeloning met 5 of 10% naar boven of beneden bij te stellen. Ondanks de in 2015 toegenomen waarde in veel regio’s voor onverpachte grond is deze correctie ten opzichte van 2014 nauwelijks gewijzigd. Waarschijnlijk heeft de gedaalde nominale rente hier ook invloed gehad. In de meeste pachtprijsgebieden ligt de gemiddelde berekende grondbeloning ruim boven het vereiste directe rendement, zodat de grondbeloning naar beneden wordt bijgesteld: in elf van de veertien gebieden met 10%, en in twee gebieden (Centraal veehouderijgebied en Waterland en Droogmakerijen) met 5%. Alleen in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied wordt de grondbeloning naar boven gecorrigeerd, met 5%. Deze gecorrigeerde grondbeloning is de nieuwe regionorm.


Agrarische bedrijfsgebouwen

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten (artikel 20) worden verhoogd met 1,30%, de gemiddelde bouwkostenindex over 2012-2016 (zie tabel).

 

Tabel 4 Nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor de bedrijfsgebouwen van akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven in 2017
Aard van het bedrijf Doelmatigheid
Nieuw Zeer goed Goed Redelijk Matig Slecht
Akkerbouw 475 374 285 210 147 85
Melkvee 1.221 960 733 539 375 215
Overig 734 579 442 324 226 129


Deze drie bedrijfstypen verschillen substantieel voor wat betreft de soorten bedrijfsgebouwen, de nieuwwaarde daarvan en het gemiddelde bedrijfsareaal per sector.

Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar kan in het algemeen worden ingedeeld in de categorie ‘nieuw’. Vervolgens worden de gebouwen in stappen van 7 jaar naarmate zij ouder worden ingedeeld en worden gekwalificeerd van zeer goed, goed, redelijk, matig en bij ouder dan 35 jaar als slecht. Is de doelmatigheid beter of slechter dan wat je verwacht van een bedrijfsgebouw van een bepaalde leeftijd, dan is een uitzondering gerechtvaardigd zoals bijvoorbeeld aan situaties waarbij de verpachter tussentijdse investeringen heeft gedaan; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex (waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden); de verpachter zeer goed of juist slecht onderhoud heeft gepleegd; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, enzovoort. Omdat de hectarenormen zijn berekend door de gebouwenkosten te delen door het gehele bedrijfsareaal, moeten we in afwijking van de ‘oude’ situatie in alle gevallen het areaal aanhouden dat we met behulp van de aanwezige bedrijfsgebouwen kunnen exploiteren. Bij de vaststelling van het aantal hectaren moeten we rekening houden met de totale oppervlakte land waarvoor de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting zullen worden geëxploiteerd. De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen worden jaarlijks aangepast met behulp van de bouwkostenindex. Wageningen Economic Research berekent deze index jaarlijks voor het Informatienet op basis van gegevens van het CBS. Voor de aanpassing nemen ze de gemiddelde bouwkostenindex in de vijf jaar voorafgaand aan het jaar waarin de nieuwe hectarenormen van kracht worden (artikel 16 Pachtprijzenbesluit 2007). Voor 2017 is dat de gemiddelde index over 2012-2016, die uitkomt op 1,30%. De pachtprijs voor bestaande overeenkomsten wordt met hetzelfde percentage (1,30%) gewijzigd (artikel 20 Pachtprijzenbesluit 2007).


Agrarische woningen

De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 bedraagt 2,8% (inflatie van 0,3% plus 2,5%). Dat is gelijk aan het basishuurverhogingspercentage volgens het huurprijzenbeleid woonruimte. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten aangegaan op of na 1 september 2007, wordt bepaald aan de hand van het puntenstelsel uit het woningwaarderingsstelsel (WWS). Per 1 juli 2017 stijgen de huurprijsgrenzen met 0,3% (inflatie over 2016).

Bron: Wagenngen Economic Research, onderdeel Wageningen UR

 

Opmerkingen pachtnormen 2017

Nieuwe en oude contracten Volgens de regeling bestaan er twee soorten pachtnormen. Voor nieuwe contracten, aangegaan op of na 1 september 2007 geldt een maximale pachtprijs overeenkomend met de regionorm. Bestaande contracten aangegaan voor 1 september 2007 worden aangepast met het veranderpercentage. Plafonds In de pachtprijsgebieden met een stijging van het veranderpercentage kunt u als pachter in individuele gevallen nagaan of de te betalen pacht niet uitstijgt boven 110% van de regionorm. Is dat het geval, dan is de maximale pachtprijs gelijk aan 110% van de regionorm. Als in individuele gevallen de laatst betaalde pacht al hoger is dan de nieuwe regionorm, dan wordt de betaalde pacht bevroren. Daarnaast kunt u nagaan of in uw geval de pachtprijs van de betreffende percelen niet hoger is dan 2% van de vrije grondprijs van de percelen. Is dat het geval, dan is 2% van de vrije grondprijs de maximaal te betalen pachtprijs. De laagste van beide plafonds geldt. In de pachtprijsgebieden met een daling van het veranderpercentage kunt u nagaan of de daling mag worden geëffectueerd. Alleen als de laatst betaalde pachtprijs in die pachtprijsgebieden al hoger is dan 90% van de nieuwe regionorm, mag de daling worden toegepast tot aan de bodem van 90% van de nieuwe regionorm. Is de laatst betaalde pachtprijs al lager dan 90% van de nieuwe regionorm, dan blijft de pachtprijs gelijk (wordt bevroren). Toepassen veranderpercentage Het toepassen van het veranderpercentage is wettelijk vastgelegd. Dit kan worden uitgevoerd nadat het nieuwe pachtjaar is aangevangen. In de praktijk is dit veelal 1 januari, maar ook zijn er diverse overeenkomsten waarvan het volgende pachtjaar op 1 november of op 1 mei aanvangt. Het veranderpercentage kan van rechtswege worden toegepast. Bij een positief percentage zal de verpachter dit toepassen. Bij een negatief veranderpercentage leert de ervaring dat in een aantal gevallen de pachter actie moet ondernemen. Commentaar Na sterke stijgingen in 2015 en 2016 met respectievelijk 18% en 17% is er nu een redelijke daling en dit komt overeen met de inschatting voor dit jaar. Ook voor 2018 wordt een daling voor de pachtregio’s met overwegend melkveehouderij voorzien omdat 2011 in de berekening wegvalt. Dit was voor deze sector een goed jaar. Daarvoor in de plaats komt 2016 en dit was een erg matig jaar. Voor pachtregio’s met overwegend akkerbouw was daarentegen 2011 een erg matig jaar en 2016 wordt ingeschat dat dit minder matig was zodat geen sterke daling in 2018 wordt voorzien. De conclusie is dat op het eerste oog het systeem voor de totstandkoming voor de pachtprijzen goed is. Wel roepen de verschillen in de grondbeloningen tussen de pachtregio’s vragen op en dit vraagt een nadere verdieping. Al eerder signaleerde BLHB dat niet het systeem op zich maar de uitwerking vragen oproept. Hier kunnen we als BLHB de komende tijd mee aan de slag.