Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

De Landpachter

2013e jaargang nr. 1, 31-01-'13

Dossier erfpacht / ERFPACHT ONDERGEWAARDEERD!?

Met een aandeel van minder dan 2% van de oppervlakte landbouwgrond, blijft erfpacht ver achter bij eigendom en pacht als grondgebruiksvorm in de agrarische sector. Dat is opvallend: de sterke en zwakke punten van erfpacht afgezet tegen andere vormen van grondgebruik, zou een hoger percentage rechtvaardigen. Tijd om daar eens wat dieper in te duiken en wat meer inzicht te geven in de achtergronden van erfpacht.

Erfpacht.

De eigenaar geeft de grond in erfpacht uit aan de erfpachter die het mag houden en gebruiken, met inachtneming van de voorwaarden uit de erfpachtakte. De contractvrijheid bij erfpacht is groot, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld pacht. De erfpachter betaalt een canon als tegenprestatie. De duur is bij agrarisch erfpacht meestal voor bepaalde tijd, maar vanwege de dwingende bepalingen van het pachtrecht wel langer dan 25 jaar. Erfpacht is een zakelijk recht. Dat betekent dat het is gekoppeld aan de onroerende zaak (net als eigendom) en niet aan de persoon (zoals pacht). Erfpacht kan dan ook bijvoorbeeld worden verhandeld en worden belast met hypotheek.

 

Erfpacht kent in tegenstelling tot pacht geen uitgebreide rechtsbescherming van de erfpachter, maar de zakelijke voorwaarden die partijen zijn overeengekomen zijn maatgevend. De rechtszekerheid is bij erfpacht goed verzekerd, al zijn de erfpachtvoorwaarden en vooral de consequenties daarvan voor een leek wel eens moeilijk te doorgronden. In 95% van de gevallen heeft  erfpacht de kenmerken zoals die hierna worden geschetst, maar wees bedacht op afwijkende voorwaarden.

 

Erfpacht in de agrarische sector.

In de landbouw bestaan drie hoofdvormen van erfpacht.

  1. Erfpacht van de ondergrond van het agrarisch erf met gebouwen.
  2. Beleggingserfpacht van landbouwgrond.

Deze eerste twee vormen van erfpacht zijn over het algemeen voor bepaalde tijd en bij het einde van het erfpachtrecht beschikt de eigenaar weer over het volle eigendomsrecht.

  1. Financieringserfpacht bij landbouwgrond.

Ook hier erfpacht voor bepaalde tijd, maar bij het einde van het erfpachtrecht heeft de erfpachter een kooprecht  en kan de erfpachter dus vol eigenaar worden.

 

De uitgifte in erfpacht van het agrarisch erf met gebouwen is een categorie apart. Vaak wordt dit toegepast wanneer een pachter in nieuwe bedrijfsgebouwen gaat investeren en de eigenaar dat niet wil of kan financieren. Het erfpachtrecht biedt de zekerheid van economisch eigendom van de gebouwen voor de erfpachter en daarmee betere mogelijkheden voor hypothecaire financiering. Verder blijft deze vorm van erfpacht in dit artikel onbesproken.

 

Het grote verschil tussen beleggingserfpacht en financieringserfpacht van landbouwgrond is de situatie bij het begin en het einde van het erfpachtrecht. Bij beleggingserfpacht krijgt de erfpachter een perceel grond in erfpacht, de jaarlijkse canon wordt berekend over de agrarische waarde van de grond en bij het einde van het erfpachtrecht is de eigenaar weer vol eigenaar. Soms betaalt de erfpachter een insteek bij uitgifte in erfpacht. Dat maakt de jaarlijkse canon wel lager, maar geeft geen recht op vergoeding van een bedrag bij het einde van de erfpacht.

Bij financieringserfpacht verkoopt de erfpachter zijn eigen grond aan de financier, onder voorbehoud van het erfpachtrecht met een terugkooprecht. De financier betaalt daarvoor een percentage van de agrarische waarde (de hoofdsom) waarover de canon wordt berekend. Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter een kooprecht tegen een vooraf vastgestelde prijs, die lager ligt dan de agrarische waarde. De erfpachter bouwt dus een stukje eigen vermogen op.

 

Financieel: canon.

De jaarlijkse canon is vaak een percentage van de waarde van de grond of een percentage van het gefinancierde bedrag. Meestal kan de canon worden geïndexeerd (vaak met de consumentenprijsindex, vroeger ook wel met de pachtindex). Er zijn ook andere methoden zoals in de IJsselmeerpolders waar Domeinen de canon conform de pachtnormen volgt.

Daarnaast speelt ook het fiscale aspect een belangrijke rol. De canon is aftrekbaar, maar ook de indexering van de hoofdsom bij financieringserfpacht is fiscaal aftrekbaar op grond van het zogenoemde Fagoed-arrest van de Hoge Raad in 1996.

 

In De Landpachter nr. 10-2012 is door de heren Seijffert en De Lange de discussie aangezwengeld over de hoogte van de canon. Zij stellen dat die veel te hoog is. Dat verdient enige nuance.

Ten eerste noemen zij een depreciatie op de grondwaarde van 30%. Over het algemeen is de materiële impact van de gebruiks- en beschikkingsbeperkingen bij agrarische erfpacht niet erg groot en valt binnen de gebruikelijke taxatie-marges. Theoretisch bezien moet wel met die beperkingen rekening worden gehouden, praktisch zal vaak gewoon de waarde vol eigendom worden gehanteerd.  Bij financieringserfpacht speelt dit sowieso geen rol, omdat daar de hoofdsom als basis voor de canon wordt gehanteerd.

Ten tweede stellen zij terecht de zogeheten dubbele inflatiecorrectie bij het vaststellen van het canonpercentage ter discussie. Een canon van 4% plus indexering (~2%) en de waardestijging van de grond bij het einde van de erfpacht (~2%) geeft per saldo een veel hoger rendement dan objectieve maatstaven rechtvaardigen. Overigens moet behalve met het debiteuren- en marktrisico wel rekening worden gehouden met de zogeheten illiquiditeit: een opslag voor het feit dat het een lange termijn belegging betreft. Ook de beheerkosten bedragen gemiddeld zo’n 50 basispunten (0,5%), in ieder geval hoger als in de risicoloze basisrente zoals staatsobligaties is verdisconteerd.

 

Op dit moment hanteren beleggingsfondsen als Fagoed, ASR en RPC voor financieringserfpacht canonpercentages variërend tussen 2% en 3%, die jaarlijks worden geïndexeerd. Bij een gemiddeld canonpercentage van 2,5% is zelfs na 30 jaar indexatie met 2%, de jaarlijkse canon lager dan een hypotheekrente voor 30 jaar vast van zo’n 5%.

 

Financieel: waarde erfpachtrecht.

De waarde van het erfpachtrecht wordt bepaald door het voordeel van het erfpachtrecht ten opzichte van de tegenprestatie (canon). Als het economisch nut van het erfpachtrecht even groot is als de tegenprestatie (waar bij marktconforme uitgifte in erfpacht van uit mag worden gegaan) heeft het erfpachtrecht als zodanig geen economische waarde.  Erfpacht krijgt pas een waarde als het economisch nut van de grond groter is de tegenprestatie (= canon). De contante waarde van dit jaarlijkse voordeel gedurende de resterende looptijd is de waarde van het erfpachtrecht. Dit doet zich bijvoorbeeld voor wanneer de prijsstijging van landbouwgrond (als maatstaf voor het economisch nut) groter is dan de indexering van de canon. Maar pas op, tegen het einde van het erfpachtrecht wordt deze waarde weer nul; of in het geval van financieringserfpacht, loopt deze terug tot het verschil tussen de agrarische waarde en de terugkoopsom.

 

Keuze tussen erfpacht of eigendom / pacht.

Erfpacht kan worden gepositioneerd tussen eigendom en pacht. Omdat nauwelijks nog grond in reguliere pacht wordt uitgegeven, wordt hier verder de vergelijking gemaakt met geliberaliseerde pacht, korte dan zes jaar.  Bij de keuze voor erfpacht of voor eigendom en pacht, spelen vanuit de erfpachter gezien twee overwegingen een belangrijke rol:

 

  1. Continuïteit of flexibiliteit.

Een agrariër die flexibiliteit zoekt en op korte termijn zijn bedrijfsomvang wil kunnen aanpassen, die kan beter een geliberaliseerde pachtovereenkomst sluiten dan een erfpachtovereenkomst. Bij beleggingserfpacht is de continuïteit beter, maar na afloop van de erfpachttermijn van minimaal 25 jaar houdt het gebruik op. Dit in tegenstelling tot financieringserfpacht, waar de erfpachter bij het einde een kooprecht heeft en dus ook na afloop nog gebruikszekerheid heeft over de grond. Bij eigendom staat die continuïteit en zekerheid helemaal buiten kijf.

 

  1. Waardeontwikkeling of lage kosten.

Een agrariër die geen belang hecht aan de waardeontwikkeling, maar alleen kijkt naar lage kosten, die kiest voor geliberaliseerde pacht. Wanneer continuïteit een rol speelt zal eerder voor beleggingserfpacht worden gekozen. Bij financieringserfpacht deelt de erfpachter voor een deel in de prijsontwikkeling, omdat hij bij het einde van het erfpachtrecht vol eigenaar wordt tegen een terugkoopsom die lager ligt dan bij de agrarische waarde. Bij eigendom komt de prijsontwikkeling geheel ten goede van de eigenaar.

 

Verder speelt erfpacht een rol bij de financiering van het hele bedrijf, ook als het erfpachtrecht op zichzelf een lage waarde vertegenwoordigt. De zekerheid dat er voor een lange termijn continuïteit is op het grondgebruik speelt op bedrijfsniveau een belangrijke rol bij de hypothecaire geldverstrekking. Ook hecht de agariër bij verdergaande schaalvergroting steeds minder aan de waarde van de grond en meer aan de kosten in de exploitatie. Dit geldt in sterkere mate voor agrariërs die al eigenaar zijn dan voor agrariërs die een pachtbedrijf hebben.

 

Uiteraard speelt ook de positie van de eigenaar / financier een rol. Een grondeigenaar kan zelf de voorwaarden stellen waaronder grond in erfpacht wordt uitgegeven, maar als hij niet marktconform handelt, zal hij ook geen erfpachter vinden.  Bovendien zijn er op het gebied van (financierings)erfpacht meerdere aanbieders, zodat er van een monopolie geen sprake is. Er is dus sprake van marktconformiteit op de erfpachtmarkt, zonder sterk regulerende overheid. Er treedt wel verdringing op tussen erfpacht en eigendom / geliberaliseerde pacht. Nu de hypothecaire financiering door het restrictiever beleid van banken wat terugloopt, trekt de markt van erfpacht aan. Dat erfpacht ten opzichte van geliberaliseerde pacht niet sterker stijgt kan niet worden verkaard vanuit het perspectief van de (erf)pachter. De canon is vaak wel wat hoger dan de (geliberaliseerde) pachtsom, maar de continuïteit, de waarde, de verhandelbaarheid en de mogelijkheid van hypotheek pakken per saldo toch positief uit in het voordeel van erfpacht.

 

Advies: maak vanuit de doelstelling voor het bedrijf een goede analyse welke consequenties de kosten van erfpacht en de waarde van het erfpachtrecht hebben op de bedrijfsontwikkeling. Er zal dan vaker voor erfpacht worden gekozen!

 

Ir. Michiel de Koe MRICS

Rentmeester

Promovendus RUG (onderwerp erfpacht)