Canonstijging erfpacht: meer dan 10%
De canon in de erfpachtovereenkomsten stijgt met meer dan 10% door de koppeling met de consumentenprijsindex (CPI). Ook in de komende jaren zal dit percentage hoog blijven, zodat de canon onverantwoord hoog wordt en de continuïteit van bedrijven onder druk komt te staan. Het huidige instrument erfpacht is voor de landbouw niet geschikt.
Institutionele beleggers
Een aantal institutionele beleggers presenteert erfpacht als de beste grondgebruikstitel. Ze benoemen daarbij de nadelen van erfpacht niet. Vooral de jaarlijks stijgende canon is een probleem. Daarnaast heeft de erfpachter niet het recht om bij het einde van de termijn de erfpacht te continueren.
De belegger geeft de grond in erfpacht uit aan de agrariër (erfpachter). Ook gebeurt het dat agrariërs hun grond voor een lagere waarde dan de vrije verkeerswaarde aan de erfverpachter verkopen en daarvoor een erfpachtrecht terugkrijgen. Het gebruik wordt geregeld in de voorwaarden van de erfpachtakte en de contractvrijheid bij erfpacht is erg groot. De erfpachter betaalt jaarlijks een vergoeding, de canon, als tegenprestatie. De duur van de agrarische erfpacht is tenminste 25 jaar.
Rekenvoorbeeld
De canon waarmee wordt gestart is van groot belang. Een voorbeeld: de agrariër verkoopt zijn grond aan een institutionele belegger en krijgt het erfpachtrecht daarvoor terug. De agrariër ontvangt in de meeste gevallen 70% van de vrije verkeerswaarde. De erfpachter betaalt aan de eigenaar ca. 2,6% over de verkoopsom, de insteek, plus de overdrachtskosten.
In een rekenvoorbeeld met een ha-prijs van € 70.000,= is de canon bij de start € 1.225,=. De overdrachtskosten zijn in dit voorbeeld buiten beschouwing gelaten. Bij een waterschapheffing van € 100,= per ha zijn de jaarlijkse kosten exclusief ruilverkavelingsrente tenminste € 1.325,=.
De agrariër verliest in dit voorbeeld 30% van de grondwaarde, dit komt overeen met € 21.000,= per ha. Dit is kapitaalsvernietiging en deze € 21.000 moet door de erfpachter worden gefinancierd. Stel dat het rentepercentage van 5% is, dan betaalt hij in het eerste jaar € 1.050,= aan rente. Dit bedrag zal door aflossing in de loop van de jaren dalen. De lasten voor de erfpachter zijn dan in het eerste jaar € 2.375,= per ha.
Stijging canon en CPI
Bij bijna alle erfpachtovereenkomsten wordt de canon geïndexeerd met de consumentenindex (CPI). Dit kan jaarlijks zijn of eenmaal per drie of vijf jaar. Van de CPI kan met zekerheid worden gezegd dat dit altijd een positief percentage is. Met andere woorden de canon stijgt alleen maar. In de meeste erfpachtovereenkomsten is opgenomen dat bij een negatieve CPI de canon niet mag dalen.
De beleggers melden dat deze CPI over de afgelopen jaren maar beperkt is zodat de erfpachter geen angst voor een forse stijging van de canon hoeft te hebben. In de afgelopen 23 jaar bedroeg de CPI gemiddeld bijna 2% per jaar en dit was een ongekend laag percentage. Dit kwam mede door ingrijpen van de overheid.
Een CPI van gemiddeld 2% per jaar betekent een verhoging van 22% en na 20 jaar bijna 50%. Dit zijn dan al forse verhogingen.
Nu is de CPI 10% en die zal in de komende jaren niet lager dan 5% zijn. Met een CPI van gemiddeld 5% per jaar is de verhoging na 10 jaar 63%. In dit rekenvoorbeeld stijgt de canon in 10 jaar van € 1.225,= naar € 1.997. Dit is exclusief de waterschapsbelasting en de rente over de insteek.
Inkomens onder druk
De opbrengstprijs van de landbouwproducten is in de afgelopen tientallen jaren nauwelijks gestegen. Door schaalvergroting kon nog een positieve bedrijfswinst worden behaald.
Het stikstofbeleid, het verdwijnen van de derogatie, de extensivering, de 7de nitraatrichtlijn zijn voorbeelden waarbij de bedrijfswinsten nog meer onder druk komen te staan. De minister van LNV komt in 2023 met het landbouwakkoord waarin nieuwe verdienmodellen worden gepresenteerd maar daarbij kunnen vraagtekens worden geplaatst.
Hoge grondlasten voor de grondgebonden landbouw dienen te worden voorkomen. Een agrariër zou niet een hoog percentage aan erfpachtgronden in het bedrijfsareaal moeten hebben, omdat hoge grondlasten op termijn tot bedrijfsbeëindiging kunnen leiden.
Geen recht op continuatie
In bijna alle erfpachtovereenkomsten staat dat de erfpachter aan het einde van de looptijd moet melden of hij verlenging wenst. Het probleem is echter dat dit verlengingsrecht geen recht op continuatie is. Met andere woorden: deze verlenging kan niet door de erfpachter worden afgedwongen en hij is daardoor afhankelijk van de erfverpachter.
Dit betekent een nieuwe overeenkomst en dus moet er weer een nieuwe insteek van 30% worden betaald en wordt de canon over de 70% van de vrije verkeerswaarde berekend. De praktijk leert dat door de hoge canonlasten de erfpachter onvoldoende vermogen heeft opgebouwd, zodat hij de 30% insteek niet kan financieren.
Beperking erfpacht
De BLHB heeft in een brief naar de minister van Justitie en Veiligheid gevraagd de inzet van het erfpachtrecht te beperken en te reguleren. De aanpassing van het erfpachtrecht moet dusdanig zijn dat de inzet van erfpacht op het (nieuwe) pachtstelsel wordt afgestemd. De huidige regeling voor erfpacht noodzaakt om dit instrument voor de agrarische sector uit te sluiten.
Het advies van de BLHB aan zijn leden is om in ieder geval het aandeel erfpacht te beperken tot een klein percentage van het bedrijfsareaal, zodat de (toename van de) jaarlijkse financiële lasten van de erfpacht niet tot problemen voor het totaal van het bedrijf kunnen leiden.
Een actueel groot probleem is echter dat de banken met de financiering van landbouwbedrijven erg terughoudend zijn en bedrijven daarom nu voor erfpachtconstructies kiezen. Deze stap kan tot vervelende gevolgen leiden.
