Erfpacht en fosfaatrechten

Op 5 november 2024 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de claim van Rijksvastgoedbedrijf (RVB) op de erfpacht liggende fosfaatrechten afgewezen. 

Situatieschets

In 1982 heeft de Staat aan de vader van de huidige erfpachter ruim 19 ha in erfpacht uitgegeven voor de duur van 40 jaar. Dit is in 2005 aan de huidige erfpachter, de zoon, overgedragen. De Staatssecretaris van Financiën heeft bepaald dat de 40-jarige erfpachtovereenkomsten na afloop tegen marktconforme voorwaarden worden heruitgegeven. Met ingang van 1 februari 2023 is dezelfde cultuurgrond samen met twee andere percelen per 1 november 2021 opnieuw aan de erfpachter in erfpacht uitgegeven voor de duur van 40 jaar en dit loopt op 31 oktober 2061 af. In 2018 is er aan de erfpachter 9.941 kg fosfaatrechten toegekend.

De claim 

RVB claimt na afloop van het eerdere erfpachtcontract een deel van de in 2018 aan de erfpachter toegekende fosfaatrechten. Volgens RVB zijn de uitspraken over de fosfaatrechten en pacht ook van toepassing op erfpacht. 

In de nieuwe erfpachtakte van 1 februari 2023 heeft RVB de claim opgenomen en aanspraak gemaakt op (de marktwaarde van) een deel van de toegekende fosfaatrechten; in dit geval 1.556,67 kg, waarbij is opgenomen dat de erfpachter gehouden is tot overdracht van fosfaatrechten per 31 oktober 2061, of bij het einde van de (eerste) erfpachtovereenkomst. De overdracht van (de marktwaarde van) die fosfaatrechten is uitgesteld tot na het einde van de erfpachtovereenkomst per 31 oktober 2061 dan wel tot een eerder moment in het geval van een aantal andere beschreven situaties.

In de erfpachtakte van 1 februari 2023 is ook opgenomen dat de erfpachter niet instemt met de aanspraak van RVB en dat partijen de mogelijkheid hebben de rechter te vragen een uitspraak te doen over de rechtmatigheid en de omvang van de aanspraak. RVB heeft toegezegd dat als het systeem van fosfaatrechten in 2061 niet meer bestaat, in dat geval de aanspraak vervalt.

RVB wou deze procedure dat deze claim voor recht werd verklaard dat zij bij de erfpachter en zijn eventuele rechtsopvolgers aanspraak kan maken op vergoeding van de marktwaarde van 1.556,67 kilogram fosfaatrechten’ vervangen door 

‘RVB wilde met deze procedure een uitspraak afdwingen, dat RVB aanspraak kan maken op vergoeding van de marktwaarde van 1.556,67 kilogram fosfaatrechten bij de erfpachter of zijn eventuele rechtsopvolgers.

Motivatie

RVB heeft voor zijn vordering aangevoerd dat de rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Ook stelt RVB dat bij einde van het erfpachtcontract per 31 oktober 2021 was voldaan aan de voorwaarden zoals geformuleerd in de arresten ASR/Qualm. Daarmee is erfpachter gehouden mee te werken aan de overdracht van een deel (van de waarde) van de toegekende fosfaatrechten.

In genoemde arresten is overwogen dat als partijen in een pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, de pachter alleen verplicht is tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

– tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;

– het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;

– de fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;

– de verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

De juridische grondslag dient volgens het pachthof te worden gevonden in de aard van de pachtovereenkomst en de eisen van redelijkheid en billijkheid. De grond en/of gebouwen zijn volgens het pachthof na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

RVB vindt dat de regels uit deze arresten ook zouden moeten gelden bij het eindigen van een erfpachtcontract, omdat aan alle voorwaarden daarvan is voldaan en het verschil tussen erfpacht en pacht niet zodanig is dat die regels zich niet voor overeenkomstige toepassing zouden lenen.

Overwegingen

Uit alle uitspraken van het pachthof over pacht en fosfaat volgt dat het ontstaan van een aanspraak tot (waarde)overdracht verbonden is aan niet alleen het eindigen van de pachtovereenkomst, maar ook aan het eindigen van het feitelijk gebruik van de ter beschikking gestelde grond (en/of gebouwen). 

Het eindigen van het feitelijk gebruik is relevant voor het ontstaan van een aanspraak. De voorwaarden waaronder de verpachter aanspraak heeft op fosfaatrechten vinden immers hun rechtvaardiging in het volgende: dat de grond en/of gebouwen na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren zijn voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

In dit geval staat vast dat het erfpachtcontract per 31 oktober 2021 is geëindigd, maar ook dat het feitelijk gebruik van de ter beschikking gestelde grond na die datum ongewijzigd is voortgezet. De erfpachter mocht ervan uitgaan dat opnieuw een langdurig erfpachtcontract zou worden gesloten en dit is ook gebeurd. Er is dus geen sprake van het opleveren van de grond aan RVB die door het ontbreken van daarmee samenhangende fosfaatrechten potentieel minder goed te exploiteren is.

RVB kan dan ook niet per 31 oktober 2021 een aanspraak op de fosfaatrechten maken. Of erfpachter gehouden is op het einde van de lopende erfpacht in 2061, of bij een eerdere overdracht, aan RVB een vergoeding te betalen voor de fosfaatrechten met inachtneming van de dan geldende omstandigheden, moet worden bezien.

Een en ander betekent dat nu geen antwoord wordt gegeven op de oorspronkelijke vraag: of het karakter en/of andere aspecten van het erfpachtrecht betekenen dat de algemene regel van aanvullend recht die geldt met betrekking tot de aanspraak van een verpachter op fosfaatrechten bij pachtovereenkomsten, ook van toepassing is bij erfpachtovereenkomsten, zoals RVB aanvoert en erfpachter bestrijdt.