Forse stijging pachtnormen
De regionormen 2024 stijgen met percentages van 16 tot 65% in allen 14 pachtregio’s fors: daarmee zijn deze sinds de invoering van het huidige systeem de hoogste. Over twee jaar bekeken ligt de stijging tussen de 37 en 148%. De hoogte van een aantal regionormen zijn niet verklaarbaar.
Achtergrond van de systematiek
Jaarlijks stelt de Rijksoverheid de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vast. De regionormen 2024 zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten in de periode 2018-2022 van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven en voor tuinland. Deze bedrijfsresultaten zijn afkomstig van gegevens uit het Bedrijveninformatienet van Wageningen Economic Research. Het veranderpercentage wordt berekend door de nieuwe regionorm (2024) te delen door de oude (2023).
Eerst wordt de grondbeloning over deze vijf jaar per pachtregio berekend. De grondbeloning bestaat uit de opbrengsten van het bedrijf, verminderd met de kosten, inclusief afschrijvingen en de vergoeding voor eigen arbeid. De kosten voor grond en de vergoeding voor immateriële activa worden niet meegenomen in deze berekening. De vergoeding van arbeid wordt gelijkgesteld aan één keer het modaal inkomen voor het gehele bedrijf ongeacht de grootte van het bedrijf en het aantal ondernemers.
Nadat de grondbeloning is berekend, wordt deze gecorrigeerd met het vereiste direct rendement voor de verpachter. De uitkomst daarvan kan per pachtprijsgebied aanleiding zijn om de grondbeloning niet of met 5 of 10% naar boven of beneden bij te stellen.
Het percentage voor 2024 wordt berekend door het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de nominale lange kapitaalrente (1,617%) te verminderen met het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de inflatie (5,7255) en te vermeerderen met de opslag voor grondlasten, beheerskosten, belastingen en risico (1,25%). Het vereiste directe rendement in 2024 is voor de verpachters -2,858% (in 2021 was dit -1,617%) over de verpachte waarde in 2023. In alle pachtprijsgebieden ligt de gemiddelde berekende grondbeloning boven het vereiste directe rendement, zodat de grondbeloning voor alle pachtregio’s met 10% naar beneden is bijgesteld.
In tabel 1 zijn de nieuwe regionorm in 2024, de oude regionorm voor 2023 en het veranderpercentage voor los bouw- en grasland vermeld.
| Tabel 1 | Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los bouw- en grasland | |||
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2024 (euro/ha) | Regionorm 2023 (euro/ha) | Veranderpercentage 2024 | |
| Bouwhoek en Hogeland | 956 | 790 | 21 | |
| Veenkoloniën en Oldambt | 547 | 420 | 30 | |
| Noordelijk weidegebied | 723 | 621 | 16 | |
| Oostelijk veehouderijgebied | 837 | 666 | 26 | |
| Centraal veehouderijgebied | 889 | 649 | 37 | |
| IJsselmeerpolders | 1.836 | 1.398 | 31 | |
| Westelijk Holland | 729 | 518 | 41 | |
| Waterland en Droogmakerijen | 576 | 357 | 61 | |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 1.019 | 842 | 21 | |
| Rivierengebied | 959 | 791 | 21 | |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | 824 | 499 | 65 | |
| Zuidwest-Brabant | 1.216 | 949 | 28 | |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 1.031 | 750 | 37 | |
| Zuid-Limburg | 1.110 | 831 | 34 | |
In tabel 2 zijn de gemiddelde grondbeloningen van 2017 en 2022 per pachtprijsgebied weergegeven.
| Tabel 2 Pachtprijsgebied en grondbeloning | 2017 | 2022 |
| Bouwhoek en Hogeland | 1.373 | 2.648 |
| Veenkoloniën en Oldambt | 937 | 1.825 |
| Noordelijk weidegebied | 1.487 | 2.232 |
| Oostelijk veehouderijgebied | 1.538 | 2.791 |
| Centraal veehouderijgebied | 1.235 | 2.991 |
| IJsselmeerpolders | 1.702 | 4.831 |
| Westelijk Holland | 971 | 2.471 |
| Waterland en Droogmakerijen | 430 | 1.976 |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 1.638 | 2.795 |
| Rivierengebied | 1.687 | 2.957 |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | 307 | 2.559 |
| Zuidwest-Brabant | 1.380 | 3.244 |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 1.431 | 3.452 |
| Zuid-Limburg | 848 | 2.776 |
| Nederland | 1.289 | 2.668 |
De grondbeloning in 2017 was gemiddeld 1.289 per ha en in 2002 2.668 en dit verklaart de forse verhogingen in de regionorm. De grondbeloning ten opzichte van het gemiddelde in de Veenkoloniën/Oldambt en Waterland en Droogmakerijen blijft enigszins achter terwijl die in Zuidwest-Brabant en Zuidelijk veehouderijgebied hoog zijn en die van IJsselmeerpolders bijzonder hoog, € 4.831 per ha.
Los tuinland
Voor tuinland worden twee gebieden onderscheiden, Westelijk Holland (exclusief het gebied Boskoop en Rijneveld) en de rest van Nederland. In Westelijk Holland is het merendeel bloembollenbedrijf. In Rest van Nederland zijn de boomkwekerijen in de meerderheid. De grondbeloning van in Boskoop gelegen boomkwekerijbedrijven wordt bij de berekeningen niet meegenomen, omdat die qua hoogte niet in verhouding staat tot de grondbeloning van de andere opengrondstuinbouwbedrijven. Hetzelfde geldt voor de intensiteit van het grondgebruik (SO per hectare). Aangezien reguliere pacht in de regio Boskoop nauwelijks voorkomt, wordt er geen aparte pachtnorm voor Boskoop (en Rijneveld) berekend. Voor zover nieuwe reguliere pachtovereenkomsten in dit gebied worden afgesloten, geldt de regionorm voor tuinland in Westelijk Holland. Voor bestaande pachtcontracten geldt het veranderpercentage van Westelijk Holland. De veranderpercentages van los tuinland zijn voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ op respectievelijk 15 en 9% vastgesteld.
In tabel 3 staan de pachtnormen voor de twee pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld. In zowel het gebied ‘Westelijk Holland’ als in het gebied ‘Rest van Nederland’ is het inkomensjaar 2017 ingewisseld voor 2022. De grondbeloningen in 2017 waren voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ € 4.365 en € 3.416 en dit was in 2022 respectievelijk € 14.588 en € 11.558. Dit verklaart de forse stijgingen in beide regio’s. De berekening van het direct vereist rendement leidt tot een bijstelling van -10%.
In tabel 3 staan de regionormen 2024 en 2023 en veranderpercentage 2024 voor los tuinland vermeld.
| Tabel 3 | Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los tuinland | |||
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2024 (euro/ha) | Regionorm 2023 (euro/ha) | Verander-percentage 2024 | |
| Westelijk Holland | 7.565 | 6.551 | 15 | |
| Rest van Nederland | 5349 | 4.907 | 9 | |
Agrarische bedrijfsgebouwen
De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen en de pachtprijs voor bestaande pachtovereenkomsten worden verhoogd met 4,25%, de gemiddelde bouwkostenindex over de periode 2018-2022. Wageningen Economic Research berekent deze index jaarlijks voor het Informatienet op basis van gegevens van het CBS.
In tabel 4 zijn de normbedragen per ha en per sector voor de toepassing van artikel 16.
| Tabel 4 | Nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor de bedrijfsgebouwen van akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven in 2021 | ||||||
| Aard van het bedrijf | Doelmatigheid | ||||||
| Nieuw | Zeer goed | Goed | Redelijk | Matig | Slecht | ||
| Akkerbouw | 570 | 448 | 342 | 252 | 176 | 101 | |
| Melkvee | 1.466 | 1.154 | 881 | 646 | 449 | 260 | |
| Overig | 882 | 694 | 530 | 389 | 271 | 154 | |
Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar kan in het algemeen worden ingedeeld in de categorie ‘nieuw’. Vervolgens worden de gebouwen in stappen van 7 jaar naarmate zij ouder worden ingedeeld en worden gekwalificeerd van zeer goed, goed, redelijk tot matig en bij ouder dan 35 jaar als slecht. Is de doelmatigheid beter of slechter van een bedrijfsgebouw met een bepaalde leeftijd, dan is een uitzondering gerechtvaardigd. Voorbeelden zijn: de verpachter heeft tussentijdse investeringen gedaan; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex (waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden); de verpachter heeft zeer goed of juist slecht onderhoud gepleegd; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, enzovoort.
Bij de vaststelling van het aantal hectaren dat aan de bedrijfsgebouwen worden toegerekend,moet er rekening worden gehouden met de totale oppervlakte land waarvoor de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting worden geëxploiteerd en/of bij de stichting van de gebouwen aanwezig waren.
Het probleem is dat de grondkamertaxateurs zich niet aan deze systematiek houden en hun eigen interpretatie aan de waardering geven. Deze is vaak onnavolgbaar.
Agrarische woningen
Voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 worden hoogst toelaatbare pachtprijzen bepaald aan de hand van het puntenstelsel. Daarbij wordt uitgegaan van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De maximale huurprijsgrenzen worden op basis van artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage. Dat betekent dat ook de maximale huurprijsgrenzen voor agrarische woningen met het inflatiepercentage worden geïndexeerd. In het Pachtprijzenbesluit 2007 staat verder dat bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen rekening wordt gehouden met het agrarisch gebruik van de woningen. Dat is bij het vaststellen van de maximale huurprijsgrenzen in 2007 gedaan door een aftrek van 0,34 euro per punt toe te passen. Door de jaarlijkse indexering van de maximale huurprijsgrenzen met het inflatiepercentage wordt impliciet ook de aftrek van 0,34 euro per punt voor agrarische woningen aangepast met het inflatiepercentage.
Voor de maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 wordt aangesloten bij het geldende stelsel voor zelfstandige woningen. De maximale pachtverhoging per 1 juli 2023 bedraagt 5,85%. Dit is de maximale inkomensonafhankelijke huurstijging van zelfstandige woningen in de gereguleerde huursector.
Forse verhogingen en rendement
Het overgrote deel van de reguliere pachtovereenkomsten dateert van meer dan 45 jaar geleden en de nominale waarde van deze gronden was vaak veel minder dan 10.000 gulden per ha, zodat het direct rendement van deze gronden erg hoog is. Ook de waarde van deze verpachte gronden bedraagt in 2024 gemiddeld in Nederland meer dan € 45.000. De directe en indirecte rendementen op agrarische grond zijn uitstekend en daarbij komt dat deze belegging ook een solide en betrouwbare belegging is. Het beleggen in agrarische grond is voor de lange termijn bijzonder aantrekkelijk.
BLHB
De stijging van de regionormen in 2024 was deels door de BLHB voorzien, maar de hoogte en de stijging in diverse pachtregio’s blijft een raadsel. De erg hoge regionorm in IJsselmeerpolders is weer erg opvallend, maar dit geldt ook voor Zuid-Limburg en Zuidwest-Brabant. Elk jaar plaatst BLHB kanttekeningen bij een aantal uitkomsten van de regionormen, omdat deze niet te verklaren zijn. Dat is nu ook het geval, aangezien diverse pachtregio’s erg fors stijgen en dit is niet op basis van de aanwezige bedrijfsstructuur te verklaren. In het artikel op pagina 1 leest u hier meer over.
De regionormen voor de 14 pachtregio’s zijn van gemiddeld € 513 in 2007 naar € 946 per ha gestegen en dit komt overeen met een stijging van 84%. Voor tuinland was deze stijging nog veel forser: van € 3.681 per ha in 2007 naar € 12.914 in 2024: een stijging van maar liefst 351%.
Rekenkundig zullen de uitkomsten van 2024 kloppen, omdat een vaste rekenmethode moet worden gehanteerd. Overigens wordt dit niet door een instantie gecontroleerd.
Rijksvastgoedbedrijf
Sommige BLHB-leden suggereren wel eens dat het rijk de aanwijzing van de bedrijven in de pachtregio of de berekeningsmethodiek beïnvloedt. Immers, Rijksvastgoedbedrijf is de grootste verpachter in Nederland en hoge regionormen zijn welkom voor de rijksbegroting. Als bestuur van de BLHB gaan we hier niet van uit: we hebben hiervoor geen signalen.
