Bond voor landpachters en eigen grondgebruikers

Grondkamers wijzigen werkwijze

Grondkamer Noord heeft haar werkwijze gewijzigd. Bij een verzoek voor een pachtprijsherziening bezoekt de grondkamer het gepachte niet meer en vindt er vooraf aan haar voorlopige uitspraak geen wederhoor meer plaats. De pachter krijgt pas na de verzending van het voorlopig oordeel de mogelijkheid om een reactie te geven.

De werkwijze

Verpachter of pachter kunnen de grondkamer verzoeken om de pachtprijs te herzien. Ook komt het voor dat beide partijen gezamenlijk dit verzoek indienen. Het indienen van dit verzoek is niet complex. De namen van de verpachter, de pachter, een omschrijving van het gepachte inclusief de kadastrale gegevens en een minimale reden om de pachtprijs te herzien zijn de belangrijkste punten. RVO doet voor de grondkamer de administratieve werkzaamheden en heeft daarvoor standaardformulieren op de RVO-website geplaatst. 

De grondkamer bestaat naast een voorzitter en de secretaris uit leden die bij Koninklijk besluit worden benoemd. De leden vertegenwoordigen de verpachters en de pachters. Het belang van een van deze twee partijen mag niet overheersen.  

Nadat een verzoek tot pachtprijsherziening was ingediend, wees de grondkamer twee van haar leden – een namens de verpachter en een namens de pachter – aan die het verzoek van de pachtprijsherziening behandelden. Deze twee leden bezochten het gepachte. De verpachter en de pachter werden daarvoor uitgenodigd. In de toelichting van de uitvoeringswet van de grondkamer wordt deze werkwijze ook verondersteld. Veelal zal de grondkamer niet kunnen beslissen zonder ter plaatse van het gepachte een onderzoek te hebben ingesteld. De grondkamer zal ter plaatse het land moeten beoordelen om te kijken of de pachtprijs niet hoger dan 2% van de vrije verkeerswaarde is.Tijdens het bezoek zal ook hoor en wederhoor plaatsvinden. Dit is van belang omdat relevante stukken en steekhoudende argumenten invloed op de herziening van de pachtprijs kunnen hebben. 

De ervaring leert dat de grondkamer bij complexe herzieningen de grondkamer voordat zij het gepachte bezoeken beide partijen de gelegenheid bieden om hun zienswijze te geven of relevante stukken te overhandigen. Na deze ronde komt de grondkamer tot een voorlopig oordeel en kunnen beide partijen schriftelijk hun reactie geven. Vervolgens geeft de grondkamer een definitief oordeel. Wie het niet met dit oordeel eens is, kan binnen een maand nadat de uitspraak is verzonden bij de centrale grondkamer beroep instellen.

Het roer gaat om

De grondkamer Noord heeft het roer omgegooid en heeft haar werkwijze gewijzigd. Zo was er een verpachter die een verzoek bij de grondkamer heeft ingediend om de pachtprijs te herzien. Het is onbekend of de verpachter dit verzoek heeft onderbouwd en/of daarvoor stukken heeft meegezonden. De pachter kreeg in dit geval direct een voorlopig oordeel. Overigens was de pachter niet van het verzoek van de verpachter op de hoogte. Tussentijds heeft de grondkamer de pachter ook niet van dit verzoek en de behandeling op de hoogte gesteld. Deze pachter kreeg nu drie weken de gelegenheid om een reactie te geven. Er wordt geen uitstel verleend, regels zijn regels.

Een pachter die maar eenmaal in zijn of haar leven met een pachtprijsherziening door de grondkamer te maken heeft, moet zich verdiepen in de materie: de pachtregel, de uitvoeringswet grondkamer en de rekenregels voor de pachtprijs.

De leden van de grondkamer zijn niet langs geweest. Het beoordelen van het gepachte was kennelijk niet nodig en ook het taxeren van de vrije verkeerswaarde is niet nodig. Achter het beeldscherm kan blijkbaar aan de hand van google maps, bodemkaarten, opgevraagde transacties bij het kadaster etc. de exacte waarde worden bepaald en de toestand van het gepachte worden achterhaald. Het is een puur administratieve benadering geworden. De leden van de grondkamer hoeven deze taken dus niet meer te vervullen. 

Grondkamer heeft geen protocollen

De aanpak van de vijf verschillende grondkamers is onbekend. In de uitvoeringswet staat daarover niets en we concluderen dat elke grondkamer dit zelf kan regelen. Dit betekent in theorie dat vijf verschillende werkwijzen mogelijk zijn.De vraag is nu of de werkwijze per geval of afhankelijk van het budget wijzigt of dat er mogelijk wel een werkwijze is vastgesteld zoals de centrale grondkamer kent. Dit geeft een prikkel om bij de grondkamers de vastgestelde protocollen op te vragen. 

Een van de andere grondkamers heeft een tegenovergestelde werkwijze. Deze grondkamer heeft voorafgaand aan het bezoek aan het gepachte een schriftelijke toelichting gevraagd. Vervolgens kwam deze grondkamer tot een voorlopig oordeel. Naar aanleiding van het voorlopig oordeel zijn er in dit specifieke geval drie schriftelijke ronden ingelast. 

Waarschijnlijk door de inbreng van een deskundig lid van de centrale grondkamer is er voor dit geval een definitief oordeel tot stand gekomen. Voor de pachter was het definitieve oordeel ten opzichte van het voorlopig oordeel ongunstig. Door de interventie van het deskundig lid van de centrale grondkamer was de kans op een succesvol beroep bij de centrale grondkamer beperkt of onmogelijk.

Hoor en wederhoor

De pachter heeft in dit geval nu de kans om gedurende drie weken een reactie op het voorlopig oordeel te geven, een soort van wederhoor. Het is de vraag of deze termijn voldoende is, omdat de pachter immers waarschijnlijk de materie niet voldoende kent.

Het voorlopig oordeel beperkt zich in dit geval tot een paar zinnen: “De tegenprestatie wordt herzien met de vermelding van de nieuwe pachtprijs. Indien u het niet eens bent met de nieuwe pachtprijs dan moet u binnen drie weken na dagtekening een reactie indienen.”

Nu lag het voorlopig oordeel een paar dagen bij de buurman, omdat de bezorger zijn aandacht er even niet bij had. Gelukkig deed de buurman de post alsnog bij de pachter in de bus. De vraag is wat de gevolgen voor deze pachter waren geweest, als hij de post niet had ontvangen. De pachter had dan pas bij het definitieve oordeel de nieuwe pachtprijs vernomen. Hij had niets meer kunnen doen.

De pachter heeft de stukken niet kunnen inzien, die door de verpachter bij de aanvraag zijn ingediend of tussentijds door de verpachter naar de grondkamer zijn verzonden. De pachter moet een reactie indienen en belanghebbende stukken meezenden. Hij weet niet of de verpachter een pachtprijs heeft beschreven en waarop dit was gebaseerd. Wederhoor op de stukken van de verpachter is dus niet mogelijk. De pachter geeft nu een reactie. Vervolgens wordt een definitief oordeel verzonden en indien hij het niet met de nieuwe pachtprijs eens is, rest de pachter niets anders dan beroep in te stellen bij de centrale grondkamer.

Nadat de pachter in beroep is gegaan, heeft hij of zij meer kans de inbreng van de verpachter te vernemen. Welke stukken zijn meegezonden en wat stond er op het verzoek van de pachtprijsherziening. De grondkamer stelt alleen dat regels regels zijn.

Of deze werkwijze de meest wenselijke is, valt te betwijfelen. De kans is groot dat vaker beroepen bij de centrale grondkamer worden ingediend. De centrale grondkamer is al overbezet. Tussen beroep en uitspraak zit al bijna twee jaar. Ook de looptijden van de grondkamers lopen sterk op. Grondkamer Oost heeft al een looptijd van ruim anderhalf jaar. 

Registratie en archief

De grondkamer registreert pacht- en wijzigingsovereenkomsten en dit suggereert dat de grondkamers over een archief beschikken. Helaas hebben de grondkamers de archieven opgeschoond, dat wil zeggen dat zij alles uit het verleden hebben weggegooid. 

De grondkamer is daarom (vaak) afhankelijk van de documenten die door de verpachter en pachter worden aangeleverd. Dit pleit ervoor dat hoor en wederhoor voorafgaand aan het versturen van het voorlopig oordeel plaatsvindt. De grondkamer beschikt dan pas over alle relevante stukken.

Transparantie

De ondoorzichtige en verschillende werkwijzen maakt de grondkamers ongrijpbaar. Daarom pleit de BLHB voor een consistente en gedegen aanpak door de grondkamer van de herziening van de pachtprijs. Hoor en wederhoor toepassen voorafgaand aan het uitbrengen van het voorlopig oordeel is wenselijk. 

Ook de wijze van de verzending van de stukken verdient aanpassing. Aangetekend verzenden ligt voor de hand om zeker te zijn dat de pachter de post ontvangt.

Noodzaak en herziening grondkamer

De kosten van de grondkamers nemen volgens het ministerie van LNV toe. Voor verpachters en pachters is dit merkbaar omdat de tarieven ook toenemen. Nu de fysieke bezoeken volgens de grondkamer niet meer noodzakelijk zijn, leidt dit tot minder activiteiten en handelingen per dossier en kunnen de tarieven voor een pachtprijsherziening zelfs naar beneden worden bijgesteld. Ook is er geen behoefte meer aan regionale kennis omdat alles via een beeldscherm kan worden uitgevoerd.  De leden van de grondkamer zijn voor deze taken niet meer nodig, het zijn administratieve handelingen geworden. 

We vragen ons af of een vermindering van de grondkamers niet voor de hand ligt. Ook het aantal leden van de grondkamer kan aanzienlijk naar beneden worden bijgesteld. Dit scheelt aanzienlijk in de kosten en kan tot een aanzienlijke tariefdaling voor de verpachter en pachters.

Deze opschaling gaat niet ten koste van de andere taken. Vaak zijn dit ook administratieve handelingen of wordt een oordeel gevraagd dat niet specifiek door een regionale deskundige hoeft te worden ingevuld. Dat kan iedereen doen. Alleen bij taxaties van het gepachte kan regionale deskundigheid van belang zijn, maar de meeste taxaties vinden immers via het ‘beeldscherm’ plaats. Indien specifieke deskundigheid nodig is, kan voor die ene opdracht een gekwalificeerde derde worden ingehuurd.