Groot onderhoud: hoe zat het ook weer?

Groot onderhoud is een thema waar u als pachter mee te maken krijgt. Het is handig om dan te weten wat u van de verpachter kunt verlangen. En wat de relatie is tussen de pachtprijs en groot onderhoud of bij investeringen (door de verpachter)?”. Het artikel start met het juridisch kader en daarna leest u over de relatie met de pachtprijs.

Juridisch kader

In het huidige pachtrecht komt de term ‘onderhoud’ niet meer voor; onder het oude – voor 2007 geldende – recht gold als hoofdregel dat het groot onderhoud voor de verpachter was. Het kleine, dagelijkse onderhoud moest door of in ieder geval op kosten van de pachter worden uitgevoerd. Wel zijn er regionale verschillen: zo is het in Friesland gebruikelijk dat in een pachtovereenkomst over een hoeve het groot onderhoud van de gebouwen voor 50% voor rekening van de verpachter komt en voor 50% voor rekening van de pachter. Dit ‘vertaalt’ zich dan in een lagere pachtprijs voor de gebouwen. 

Onder het huidige recht kennen we de term ‘gebreken’ en dat is ruimer dan alleen de onderhoudstoestand. Artikel 337 lid 2 BW geeft ons de definitie : “een gebrek is een staat of eigenschap van de verpachte zaak of een andere niet aan de pachter toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de pachter niet het genot kan verschaffen dat een pachter bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Hoofdregel is vervolgens dat de verpachter verplicht is op verlangen van de pachter gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kunnen worden verlangd. Kleine herstellingen moeten, evenals onder het oude recht, door de pachter worden uitgevoerd. Laat de pachter dit na en leidt dit ertoe dat er later groot onderhoud moet worden uitgevoerd, dan komt dit voor rekening van de pachter; hij moet zijn onderhoudsverplichtingen dus niet verwaarlozen.  

Wanneer hoeft de verpachter de gebreken niet te herstellen? Dit verschilt uiteraard in hoge mate per geval. Een voorbeeld is te vinden in een arrest van het Pachthof (op rechtspraak.nl gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARN:2006:335). Er werd geoordeeld dat een vordering tot het uitvoeren van onderhoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn als (bijvoorbeeld) de kosten hoog zijn en het belang voor de pachter beperkt is. Anderzijds is het zo dat wanneer een verpachter tekortschiet in het plegen van onderhoud, hij dan ook geen hoge eisen mag stellen aan de bedrijfsvoering door de pachter. De pot verwijt de ketel dat hij zwart ziet, daar komt het ongeveer op neer (ECLI:NL:GHARN:2008:BG3602). 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de pachter de verpachter aanspreekt op zijn onderhoudsverplichtingen en dat de verpachter helemaal niets doet. Wat te doen? In de eerste plaats zal de verpachter schriftelijk in gebreke moeten worden gesteld, met een nauwkeurige omschrijving van wat er van hem wordt verlangd. Doet de verpachter dan nog niets, dan is hij in verzuim en heeft de pachter het recht om de gebreken op zijn kosten te verhelpen en kan hij, voor zover dit redelijk is, deze op de verpachter verhalen, bijvoorbeeld door deze te verrekenen met de pachtprijs. Dat is wat tricky, omdat de pachter pas achteraf weet, bijvoorbeeld in het kader van een geschil over beweerdelijk te weinig betaalde pacht, of hij deze kosten kan verhalen op de verpachter. Een veel veiliger route om duidelijkheid te krijgen is geregeld in artikel 3:299 BW: u vraagt bij de pachtkamer een rechterlijke machtiging om zelf het onderhoud op kosten van de verpachter te verrichten. De beoordeling van de vraag of u de kosten kunt verhalen vindt dan vooraf plaats en dat voorkomt onzekerheid. 

Onder het verhelpen van gebreken vallen uitdrukkelijk niet moderniseringen en verbeteringen, maar de grens is soms niet helemaal scherp te trekken. Ook zal het voorkomen dat een bepaalde klus deels te maken heeft met gebreken en deels met verbeteringen. Verbeteringen en moderniseringen betreffen een wijziging van bestemming, inrichting of gedaante en daarvoor moet u toestemming vragen aan de verpachter (of, als de verpachter weigert, een vervangende machtiging van de grondkamer).

Relatie met pachtprijs

Als de verpachter weigert om gebreken te verhelpen, kan de pachter bij de pachtkamer een vordering instellen tot verlaging van de pachtprijs. Het gaat dan om een evenredige verlaging, dat wil zeggen een verlaging die correspondeert met de mate van vermindering van het genot. Hoe je dit moet bepalen zou ik niet kunnen zeggen. Dit zal door een deskundige moeten gebeuren, denk met name aan leden van de grondkamer. Ik veronderstel dat deze beoordeling inhoudt dat zij van het gepachte, in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt (dus met gebreken) opnieuw de hoogst toelaatbare pachtprijs bepalen. 

Soms kan de verpachter ook om een hogere pachtprijs vragen, met name als er op zijn kosten verbeteringen op of aan het gepachte zijn uitgevoerd. Het initiatief tot het uitvoeren van verbeteringen zal meestal uitgaan van de pachter, maar de wet geeft een spiegelbeeldig recht aan de verpachter. Als dat ertoe leidt dat de pachter méér genot krijgt van het gepachte, dan is een hogere pachtprijs ook volstrekt legitiem.