Invloed N2000 op grondwaarde

Wageningen Economic Research (WER) en het Kadaster onderzochten de invloed van N2000-gebieden op de grondwaarde. De grondwaarde binnen de stikstof-gevoelige N2000-gebieden is bijna 30% lager. BLHB wenst aanpassing van de pachtprijzensystematiek voor deze gebieden.

Beknopt onderzoek

Het onderzoek gaat over de invloed van de N2000-gebieden op de grondwaarde: het is een beknopte verkenning van de agrarische grondmarkt – prijsvorming en mobiliteit van landbouwgrond – in en rond stikstofgevoelige Natura 2000 (N2000)-gebieden. Het milieubeleid is volgens de onderzoekers onder meer gericht op het extensiveren van grondgebruik in delen van het land, zoals in de gebieden grenzend aan N2000-gebieden. Deze extensivering beperkt mogelijk het opbrengend vermogen van landbouwgrond, waarmee dit beleid een drukkende werking op de grondprijs kan hebben. Het doel van deze verkenning is om vast te stellen of de prijzen in, rond en buiten N2000 gebieden nu al van elkaar verschillen. Het is onduidelijk of dit beknopte onderzoek statistisch gezien voldoende representatief is. 

Een derde van het Nederlandse agrarisch areaal ligt binnen 2.500 meter van Natura 2000. In de verkenning zijn vier gebieden onderscheiden. Het gebied binnen stikstofgevoelige N2000-gebieden is ca. 52.500 ha groot. Het tweede gebied ligt binnen een afstand van 500 meter van stikstofgevoelige N2000-gebieden en is 128.000 ha. Het derde gebied is 407.800 ha en ligt op 500 tot 2.500 en het vierde gebied ligt op meer dan 2.500 meter en is 1.303.200 ha groot.

Analyse grondprijs

De verschillen in agrarische grondprijzen tussen de onderscheiden gebieden kunnen, behalve door de ligging ten opzichte van N2000-gebieden, ook door andere factoren worden veroorzaakt. Om een aantal van die factoren uit te sluiten is een statistische analyse uitgevoerd of er (mogelijk) sprake is van een specifieke samenhang. In het uitgewerkte model is de grondprijs uitgezet tegen de grondsoort, het grondgebruik (grasland, bouwland), de regio, de grootte van het perceel en het kwartaal waarin de transactie heeft plaatsgevonden. De gemiddelde agrarische grondprijzen (per jaar) in de verschillende gebieden, zijn na uitsluiting van deze factoren niet wezenlijk anders dan zonder die uitsluiting. 

Grond in N2000-gebieden

De gemiddelde agrarische grondprijs binnen Natura 2000-gebieden lag in de afgelopen tien jaar op € 43.400 per ha, bijna 30% onder de referentieprijs. De referentieprijs is de gemiddelde grondprijs in het gebied op meer dan 2.500 meter van de N2000-gebieden en bedraagt € 60.300 per ha. De fors lagere grondprijs binnen N2000-gebieden komt hoogstwaarschijnlijk doordat het landbouwgebruik van de grond beperkt is. De gemiddelde grondprijs in de N2000-gebieden schommelde in de afgelopen tien jaar behoorlijk, en ook de spreiding rond de gemiddelde grondprijs varieerde sterk. Deze variatie is onder meer het gevolg van een zeer beperkt aantal transacties, wat weer samenhangt met de kleine omvang van het landbouwareaal binnen de N2000-gebieden: 52.500 ha. Ook wordt er binnen de N2000-gebieden relatief minder grond verhandeld dan in de andere gebieden.

500 meter rond N2000

De gemiddelde agrarische grondprijs in het gebied binnen 500 meter van N2000-gebieden bedroeg over de afgelopen tien jaar (2012-2022) € 57.400 per ha. Dat is 5,1% onder de grondprijs van € 60.300 per ha., de referentieprijs, in het gebied op meer dan 2.500 meter van de N2000-gebieden. De ontwikkeling van de grondprijs in het gebied binnen 500 meter is vergelijkbaar met die van de referentieprijs: tussen 2012 en 2022 is de gemiddelde grondprijs in beide gebieden met ongeveer 60% gestegen. Ook de spreiding rond de gemiddelde prijs is vrijwel identiek.

500-2.500 meter

De gemiddelde agrarische grondprijs in het gebied op een afstand van 500 tot 2.500 meter van de stikstofgevoelige N2000-gebieden is in de afgelopen tien jaar uitgekomen op € 58.100 per ha. Dit is een fractie (ruim 1%) boven de grondprijs in het gebied op 500 meter afstand, maar 3,6% onder de referentieprijs. Tussen 2012 en 2022 is de grondprijs in het gebied op 500-2.500 meter afstand met ongeveer 50% toegenomen – een minder grote stijging dan in het gebied op 500 meter en in het referentiegebied. De lagere groei in het gebied op 500-2.500 meter is het gevolg van een afvlakking van de grondprijsontwikkeling in 2021 en 2022. De spreiding van de grondprijzen in dit gebied is over de hele periode vergelijkbaar met de andere gebieden buiten de Natura 2000-gebieden.

Grondmobiliteit 

Binnen de N2000-gebieden is in de afgelopen tien jaar naar verhouding veel minder grond verhandeld dan in de andere gebieden. De relatieve grondmobiliteit – de verhandelde oppervlakte afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam uit op gemiddeld 1,2% per jaar. In het gebied binnen 500 meter van de N2000-gebieden was dat 2,0% per jaar, en in de beide andere gebieden 1,8% per jaar. De lage grondmobiliteit in de N2000-gebieden kan te maken hebben met het eigendom van de landbouwgrond. Het is aannemelijk dat in dit gebied relatief meer grond in eigendom is van terreinbeherende organisaties die landbouwgrond verpachten. Deze grond zal niet snel op de markt komen. Verder is grond met beperkingen aan het landbouwkundig gebruik en in eigendom van agrariërs minder in trek. 

Versterkte mate

De onderzoekers stellen dat het onderzoek aantoont dat de waarde van agrarische grond binnen 2.500 meter van een stikstof-gevoelig N2000-gebied in de afgelopen 10 jaar 4 à 5% lager geprijsd was dan de grond buiten deze 2.500 meter. Je hoorde dit veel mensen al zeggen en dit is nu ook met cijfers onderbouwd.

Dit significante verschil – de lagere grondwaarde – zal verder toenemen omdat het beleid van minister Van der Wal voor deze gebieden grote gevolgen heeft. Overigens beperkt het beleid van deze minister zich niet tot de stikstofgevoelige N2000-gebieden, ook voor de Veenweidegebieden worden forse belemmeringen in de landbouwkundige mogelijkheden voorgesteld. De grondwaarde zal ook in deze gebieden afnemen.

Pachtwaarde daalt

De belemmeringen die tot een daling van de grondprijs leiden, moeten ook tot een lagere pachtprijs leiden. Het bestuur van de BLHB heeft deze problematiek vaker aan de orde gesteld. De Kamerbrief d.d. 27 januari 2023 van minister Adema van LNV geeft echter openingen. In het kader van herziening van het pachtstelsel acht hij het wenselijk de pachtprijs te differentieren als er verschil is in productiemogelijkheden, bijvoorbeeld bij landschapsgrond of veenweidegebieden waar de waterstand wordt verhoogd. Bij al deze wijzigingen wil hij dat het opbrengend vermogen van de grond leidend is bij het bepalen van de nieuwe pachtnormensystematiek. 

Het onderzoek is te vinden op website www.blhb.nl. 

Bron: WER/Kadaster Invloed van Natura2000-gebieden op agrarische grondmarkt.