Bond voor landpachters en eigen grondgebruikers

Kader taxaties grondkamer onduidelijk

Het kader voor het taxeren van de vrije verkeerswaarde en de verpachte waarde door de (centrale) grondkamers is niet duidelijk en onvoldoende transparant. Dit ondergraaft de rechtspositie van verpachter en pachter en vraagt om verbetering.

Bovengrens 2% 

De verpachter of pachter of beide gezamenlijk kunnen de grondkamer verzoeken om de pachtprijs vast te stellen. Bij het bepalen van de pachtprijs houdt de grondkamer rekening met onder- en bovengrenzen. De pachtprijs mag niet meer zijn dan 110% van de regionorm (vanaf 2009) en 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond en vanaf 2011 niet minder dan 90% van de regionorm.

Deskundigen berekenen bij de grondkamers de pachtprijs. Het blijkt dat het toetsen van de pachtprijs op de bovengrens van 2% van de vrije verkeerswaarde lastig is. Voor het bepalen van de vrije verkeerswaarde beschikken deskundigen van de grondkamer niet over de benodigde gegevens en hebben geen kader voor de aanpak. Pachter en/of verpachter moeten dan informatie leveren. 

Vervolgens kun je in de uitspraken van de (centrale) grondkamer – het taxatierapport – niet achterhalen hoe de deskundigen tot een oordeel zijn gekomen.

In de aanpak tussen de centrale grondkamer, de afzonderlijke grondkamers en deskundigen zijn er ook grote verschillen.

Ook op aanvraag geeft de (centrale) grondkamer geen inzage in welk kader zij hebben gehanteerd en hoe zij tot een waarde zijn gekomen: het is een black box.

Voorkeursrecht

Bij de vervreemding van het gepachte met een goedgekeurde pachtovereenkomst kan de verpachter de grondkamer inschakelen, als verpachter en pachter het niet eens worden over de prijs. De grondkamer bezichtigt het object, stelt een taxatierapport op en stelt de marktwaarde van het verpachte – de werkelijke waarde – vast. De grondkamer moet eerst kijken naar de waarde van vergelijkbare objecten aan de hand van geregistreerde verkooptransacties en door partijen aangereikte gegevens. Bij de taxatie moeten pachtersinvesteringen buiten beschouwing worden gelaten.

Bepalen verpachte waarde

In de afgelopen jaren zijn er diverse gevallen van het kopen uit de pacht aan de orde geweest. De grondkamers taxeren de verpachte waarde veelal op transacties die gebaseerd zijn op 70% van de vrije verkeerswaarde. We plaatsen vraagtekens bij de wijze waarop de grondkamer taxaties uitvoert. 

Het lastige is dat er geen of nauwelijks verkooptransacties van verpachte kavels zijn. De grondkamer grijpt dan terug naar de transacties in onverpachte staat, lees vrije verkeerswaarde. Hoe zij deze transacties inventariseren is onduidelijk: welke transacties zijn gebruikt, zijn ze vergelijkbaar met het object voor het bepalen van de verpachte waarde; hoe groot mag het referentiegebied zijn; welk rekenmodel voor de waardebepaling is gehanteerd? 

Naast het bepalen van de waarde in onverpachte staat moet vervolgens een percentage worden vastgesteld om de pachtdruk te bepalen. In verleden was dit 50%; nu is dit 60% geworden, maar blijkbaar hebben de deskundigen zelf geen idee. 

In een recent geval heeft de grondkamer de pachtdruk op 70% vastgesteld, op basis van een onderzoek dat in opdracht van de belastingdienst is uitgevoerd. Het rapport ‘Waardering verpachte landbouwgrond’ uit 2018 kent diverse tekortkomingen. Laat staan dat de grondkamer het kan gebruiken voor het bepalen van de verpachte waarde. Dit is uitgebreid in De Landpachter van januari 2019 beschreven. Desondanks namen de grondkamers de 70% maar aan.

Taxatierapport algemeen

Het kader voor taxaties door de grondkamer is niet duidelijk. H. Rogaar betoogt in het Tijdschrift voor Agrarisch Recht (2013 nr. 11, in het artikel ‘Taxatie van de pachtwaarde en de vrije verkeerswaarde van verpachte grond’) dat er geen kader was en er naar bevind van zaken moet worden gehandeld. 

Het is van belang dat er een kader komt zodat grondkamers tot een objectieve en zorgvuldige waardebepaling komen. Het taxatierapport moet transparant zijn, zodat de belanghebbende inzicht heeft in de onderbouwing van de waarde. Dit is nu niet het geval, waardoor de rechtsbescherming van de verpachter en de pachter wordt geschaad.

BLHB

Het bestuur van de BLHB heeft een brief naar de grondkamers verzonden, waarin we aandringen op het opstellen van richtlijnen voor de taxatie van de grondwaarde. Zo is de taxatie geen black box meer en kunnen de grondkamers hun professionaliteit laten zien. We willen dit punt ook meenemen in de herziening van de pachtregelgeving.