Pachters vragen om herziening van de pachtprijs van de door hen gepachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer Noord heeft vastgesteld, stellen pachters beroep in. De Centrale Grondkamer vindt dat voor het bepalen van het aantal ha’s de oppervlakte van kwelders en dijken volledig mee moeten tellen.

Situatie

De pachters hebben een verzoek gedaan om de pachtprijs te herzien. In de pachtovereenkomst van 3 december 2002 heeft verpachter aan pachters een boerderij met erf, tuin en bijbehorend land verpacht met totaal groot 37.93.45 ha. De grondkamer heeft in de beschikking van 5 juli 2021 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 39.931,35 per jaar, met ingang van 1 mei 2021. Daarbij is de grondkamer bij het bedrijfsgebouw uitgegaan van doelmatigheidsklasse ‘redelijk’ en een geschiktheid voor 38 hectare.

Pachtprijzen gebouwen 2012

In 2012 is het pachtprijzenbesluit herzien: een nieuwe systematiek voor het bepalen van de pachtprijs voor bedrijfsgebouwen. Pachters mochten er dan ook vanuit gaan dat het bedrijfsgebouw volgens de ‘nieuwe’ systematiek zou worden beoordeeld.

Voor de bepaling van de doelmatigheidscategorie is de leeftijd van het gebouw dikwijls een goede indicatie. Een bedrijfsgebouw wordt in het algemeen minder doelmatig naarmate het ouder wordt.

De doelmatigheid van een bedrijfsgebouw is niet alleen afhankelijk van de leeftijd; vooral de kwaliteit is van belang. Onder andere de volgende factoren kunnen van invloed zijn op de kwaliteit:

• Tussentijdse investeringen door de verpachter in het bedrijfsgebouw.
• De aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex, waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden.
• Goed of juist slecht onderhoud door de verpachter.
• De kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw.
• De aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, etc. 

Beroep

Tegen deze achtergrond hebben pachters beroep bij de Centrale Grondkamer ingesteld en verzocht de bedrijfsgebouwen te waarderen op € 89,- per hectare op basis van de doelmatigheidsklasse ‘slecht’. 

De verpachter stelt dat als de Centrale Grondkamer van oordeel is dat de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen wel te hoog is vastgesteld, deze dan moet worden berekend over 39.93.45 ha, vermeerderd met 08.70.30 ha.

De deskundigen van de Centrale Grondkamer hebben een onderzoek ingesteld. Pachters hebben bezwaren tegen het definitieve rapport van de deskundigen ingediend. De deskundigen van de Centrale Grondkamer zijn uitgegaan van de kwalificatie matig tot slecht en geschiktheid voor 51 hectare. Met instemming van partijen hebben zij de waardering van de grondkamer overgenomen voor de woning (€ 6.979,92) en het land (€ 24.515,43). 

Doelmatigheid

Het gepachte is uitgegeven ten behoeve van een akkerbouwbedrijf. De deskundigen waarderen in hun rapport de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw op matig tot slecht. Pachters maken bezwaar: de leeftijd van het gebouw is ouder dan 35 jaar (54 jaar), de pachtersinvesteringen moeten buiten beschouwing blijven, het asbestdak is in slechte staat en het gebouw en de lage muurhoogte geven beperkingen voor een moderne bedrijfsvoering. Volgens pachters moet het bedrijfsgebouw worden ingedeeld in de doelmatigheidsklasse ‘slecht’. Verpachter meent dat het bedrijfsgebouw moet worden ingedeeld in de doelmatigheidsklasse ‘redelijk’.

De Centrale Grondkamer erkent dat een gebouw dat ouder is dan 35 jaar over het algemeen het best past in de categorie ‘slecht’. De doelmatigheid is echter niet alleen afhankelijk van de leeftijd van het bedrijfsgebouw. Er zijn meerdere factoren relevant voor de bepaling van de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw en daarmee de hoogst toelaatbare pachtprijs. Daarbij valt te denken aan onder meer de staat van het onderhoud, tussentijdse investeringen, de kwaliteit van de gebuikte materialen en de constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw.

Uit het rapport en de toelichting op de zitting volgt dat de deskundigen op basis van de staat van het gebouw met een hoge en brede toegangsdeur en de vrije overspanning van de ruimte de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw waarderen op matig tot slecht. Daarbij zijn de pachtersinvesteringen buiten beschouwing gelaten. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de deskundigen in hun rapport op juiste wijze toepassing hebben gegeven aan de wettelijke bepalingen. De Centrale Grondkamer volgt daarom de waardering van de deskundigen.

Verpachter en pachters verschillen van mening over de vraag of verpachter de schuur ter beschikking heeft gesteld met een betonvloer of dat pachters deze betonvloer op eigen kosten hebben laten storten bij de bouw van de schuur. De betonvloer is niet genoemd in de pachtovereenkomst van 2002 als pachtersinvestering, terwijl allerlei andere (kleine) investeringen daarin wel zijn genoemd. De Centrale Grondkamer volgt de deskundigen in hun oordeel dat de aanwezigheid van een betonvloer de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw verhoogt en sluit aan bij de door de deskundigen genoemde pachtprijs van € 125,- per hectare.

Het aantal hectares

De deskundigen zijn in hun rapport tot de conclusie gekomen dat het bedrijfsgebouw op basis van de oppervlakte van 1.050 m² geschikt is voor de exploitatie van 51 hectare. Hiermee zijn pachters het niet eens. Zij menen dat het aantal hectares zoals genoemd in de pachtovereenkomst bepalend is, waarvan de grondkamer ook is uitgegaan.

Bij de toepassing van de normen voor bedrijfsgebouwen houdt de Centrale Grondkamer rekening met de totale oppervlakte land voor de exploitatie waarvan het bedrijfsgebouw naar redelijke verwachting zal dienen. Voor de berekening van de totale oppervlakte land moet het gehele areaal van het bedrijf van pachters worden meegenomen. Dus ook de niet gepachte oppervlakte moet worden meegenomen, dit voor zover de bedrijfsgebouwen voor de exploitatie daarvan voldoende ruimte bieden. Het gaat erom te bepalen voor welk areaal daarvan het in pacht gegeven gebouw geschikt is en voor hoeveel ha het bedrijfsgebouw bij het in gebruik geven redelijkerwijs kon dienen. Het aantal hectares waarvoor een bedrijfsgebouw geschikt is, verandert dus niet gedurende de loop van de pachtperiode.

De deskundigen zijn uitgegaan van een gemiddelde van ongeveer 20 m² per hectare bij een bedrijfsgebouw van deze grootte bij een gemiddeld traditioneel akkerbouwbedrijf. Ten tijde van het sluiten van de pachtovereenkomst was sprake van een traditioneel akkerbouwbedrijf. De Centrale Grondkamer heeft deze 20 m² per hectare overgenomen. Pachters hadden op dat moment een groter areaal dan 51 hectare werkelijk in gebruik; de broers hadden op twee locaties ongeveer 70 hectare in gebruik. De Centrale Grondkamer heeft dit punt niet goed begrepen. Eén broer heeft naast dit bedrijf nog een akkerbouwbedrijf en dit is qua bedrijfsvoering (bouwplan, machines en stalling etc.) geheel afgescheiden.

De Centrale Grondkamer gaat daarom voorbij aan de opmerking van pachters dat de kweldergronden en de dijken buiten beschouwing moeten blijven bij de toerekening van het aantal hectare aan het bedrijfsgebouw. Deze gronden worden gebruikt om schapen op te laten grazen. Het bedrijfsgebouw wordt ook gebruikt voor het lammeren van schapen, zodat deze gronden daarom moeten worden meegenomen. De Centrale Grondkamer gaat ook voorbij aan het argument van pachters dat een gedeelte van de gronden met toestemming zijn onderverpacht, zodat die niet meer door het bedrijf van de pachters worden gebruikt. Bepalend is, zoals gezegd, waarvoor de schuur ten tijde van het in gebruik geven redelijkerwijs geschikt was.

Uitspraak verassend

De Centrale Grondkamer ging voorbij aan de argumenten dat door de beperkte mogelijkheden van het bedrijfsgebouw de pootaardappelteelt moest worden afgestoten en de pachters niet alle gebouwen en machines konden plaatsen. De 20 m2 per ha is dan ook erg arbitrair. 

De pachters moesten zelfs in vergelijking met vergelijkbare bedrijven op basis van de grootte en de breedte met de aanschaf van de werktuigen en de machines rekening houden. 

De kwelder die met een geliberaliseerde overeenkomst wordt gepacht en de dijkgronden zijn respectievelijk 7,5 ha en 5,3 ha groot en kennen beperkte gebruiksmogelijkheden. Op de kwelder lopen door de omgevingsfactoren en overeenkomsten maximaal 1,5 maand per jaar schapen. Ook de 5,27 ha dijk kent vele beperkingen. Het is onredelijk om deze ha’s op deze wijze aan het gebouw toe te kennen. Het gebouw is ook niet ingericht voor het houden van schapen. Daarom kan aan het gebouw maximaal 37.93.45 ha worden toegerekend, ook gezien de beperkingen. De overwegingen van de Centrale Grondkamer zijn dan ook onbegrijpelijk, onnavolgbaar en ondoorgrondelijk. Lees de uitspraak van de Centrale Grondkamer.