Landbouwgrond aantrekkelijk

Een pensioenverzekeraar investeert 90 miljoen euro in het ASR Dutch Farmland Fund. Agrarische grond is dus erg in trek voor beleggers. ASR Dutch Farmland Fund geeft echter de grond met het instrument erfpacht uit en dit is niet positief voor de landbouwstructuurverbetering.

Erfpacht

BPL Pensioen is een pensioenfonds voor werknemers die in de agrarische en groene sector óf een daaraan gekoppelde onderneming werken. BPL Pensioen investeert 90 miljoen euro in het ASR Dutch Farmland Fund. Dit bedrag komt boven op de 210 miljoen euro die het pensioenfonds voor de agrarische en groene sector eerder al stortte in het beleggingsfonds waar ook Dela, pensioenfonds ING en a.s.r. partner in zijn. Dit fonds omvat meer dan 2,1 miljard aan belegd vermogen en de vrije marktwaarde bedraagt 3,2 miljard. De verwachting is dat het fonds doorgroeit. 

De grond wordt met het instrument erfpacht via verschillende producten in de markt gezet. De agrariër betaalt een insteek van 30% van de vrije verkeerwaarde. De canon bedraagt ca. 2,5% en wordt jaarlijkse met de Consumentenprijs Index (CPI, het inflatiecijfer) geïndexeerd. Voor 2022 was dit jaren gemiddeld 2% per jaar; in 2022, 2023 en 2024 was dit respectievelijk 10%, 3,9% en 3,35%. De inschatting is dat de CPI in 2025 meer dan 5% zal bedragen. Bij een gemiddelde van 5% per jaar neemt de canon over tien jaar met 65% toe. Bij een ha-prijs van € 80.000, is de insteek € 24.000 en bedraagt de canon in het eerste jaar € 1.400 en dit wordt na 10 jaar € 2.310 per jaar. De waterschapslasten en de ruilverkavelingsrente (indien van toepassing) zijn voor de erfpachter. De insteek van € 24.000 moet ook door de erfpachter worden betaald. Het spreekt voor zich dat bij een te hoog percentage erfpachtgrond de continuïteit van het bedrijf onder druk staat. 

Na het einde van de erfpachttermijn is het ook daadwerkelijk einde, er is geen recht op continuïteit. Wel is er een verlengingsrecht opgenomen, maar dit is erg beperkt, veelal een lege huls. De erfverpachter doet een nieuw aanbod en wederom moet de erfpachter een insteek van 30% betalen over de dan geldende vrije verkeerswaarde en wederom een canon betalen. De ervaring leert dat de lasten van de erfpachter tijdens de erfpachttermijn dermate hoog waren, dat hij geen nieuwe insteek kan betalen en deze lasten kan voortzetten.

BLHB

Het bestuur heeft al vaker geconcludeerd dat het instrument erfpacht voor de agrarische sector onvoldoende perspectief biedt. Het bestuur wil onderzoeken of zij nieuwe financiers, beleggers voor de markt kan aantrekken. 

Steeds vaker wordt de BLHB met de vraag benaderd of zij namen van beleggers kent. De aanleiding daarvoor is verschillend. Een pachter krijgt zijn gepachte grond aangeboden, maar kan of wil deze grond (deels) niet in eigendom verkrijgen. De banken zijn terughoudend met het financieren. De pachter wil dan deze grond met behoud van zijn reguliere overeenkomst aan een belegger doorverkopen. Ook kan een belegger deze grond rechtstreeks van de verpachter kopen. 

De transitieopgaven in het landelijk gebied leiden tot extensivering en meer grondgebondenheid, dus meer behoefte aan grond. Door de terughoudendheid van de banken voor grondaankopen zijn nieuwe partijen voor financiering nodig.

Nog los van de transitie schat het bestuur van de BLHB in dat het percentage eigendomsgrond op de bedrijven gemiddeld door steeds grotere vermogensbehoefte op de bedrijven afneemt en daarvoor steeds grotere behoefte aan pachtgronden zal ontstaan.

Aanpassing pachtregel

De grondgebruiksvorm pacht kan een groot deel van de gewenste transitie financieren. Door voorgestelde aanpassingen in de pacht – voorgesteld door de Federatie Particulier Grondbezit (FPG), LTO Nederland, de BLHB en het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) – is de pacht aantrekkelijker voor beleggers geworden. Inmiddels geeft de staatssecretaris een positief vervolg aan deze voorstellen.

2025 is dan ook het moment om met meerdere organisaties de mogelijkheden te inventariseren om beleggers voor de agrarische markt te interesseren. Het is ieder geval duidelijk dat landbouwgrond voor beleggers aantrekkelijk is en er een markt voor pacht is.