Bond voor landpachters en eigen grondgebruikers

Scheefgroei huurprijs agrarische woningen

De huurprijs voor de agrarische woningen met een pachtovereenkomst die voor 1 september 2007 is ingegaan is veel hoger dan met een overeenkomst vanaf 1 september 2007. De BLHB vindt dit niet acceptabel en verzoekt de minister om deze scheefgroei ongedaan te maken. 

Achtergrond

In het Pachtprijzenbesluit 2007 zijn de pachtprijzen voor agrarische woningen geregeld, waarbij onderscheid gemaakt wordt in overeenkomsten die vanaf 1 september 2007 zijn ingegaan en in overeenkomsten die voor 1 september 2007 zijn ingegaan. 

Voor pachtovereenkomsten vanaf 1 september 2007 worden de hoogst toelaatbare pachtprijzen bepaald aan de hand van het puntenstelsel van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De pachtprijzen worden jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage. Voor de vaststelling van de pachtprijs wordt rekening gehouden met het agrarisch gebruik van de woningen. In 2007 is bepaald daarvoor een aftrek van 0,34 euro per punt toe te passen. Jaarlijks worden de maximale huurprijsgrenzen gepubliceerd. Impliciet wordt ook de aftrek van 0,34 euro per punt voor agrarische woningen aangepast met het inflatiepercentage.

Voor pachtovereenkomsten ingegaan voor 1 september 2007 wordt de pachtprijs van een agrarische woning jaarlijks aangepast met een percentage dat overeenkomt met de indexering, dat wil zeggen het inflatiepercentage plus het basishuurverhogingspercentage volgens het huurprijsbeleid.

Ongewenste ontwikkeling

Op basis van het voorgaande is vanaf 2007 de huurprijs per punt voor de agrarische woningen met een overeenkomst van voor 1 september (veel) sneller gestegen dan voor een agrarische woningen met een overeenkomst vanaf 1 september 2007. En is de huurprijs per punt voor die woningen (veel) hoger geworden dan voor een woning met een overeenkomst van na 1 september 2007. De woning wordt via een puntenstelsel gewaardeerd en bij een puntenaantal van 100 punten kan het verschil ca. € 100,= per maand bedragen, € 1.200,= per jaar. In de toekomst zal deze huur versneld toenemen.

In 2007 zijn de huurprijzen van de twee te onderscheiden groepen woningen gelijkgetrokken. In de jaren 2009, 2011 en 2012 was het percentage waarmee de huurprijs werd aangepast, gelijk. Na 2013 zijn de verschillen ontstaan en de aanpassingen voor woningen met een overeenkomst voor 2007 lagen gemiddeld 2,5% per jaar hoger en 2 maal hoger dan van woningen met een pachtovereenkomst vanaf 1 september 2007. 

De hogere huurprijs per punt is volstrekt niet te verklaren. Bij overeenkomsten na 1 september 2007 lijkt het logisch dat de woning door de pachter in goede staat wordt aanvaard, omdat hij die anders niet zal accepteren. 

De praktijk leert dat oudere woningen in overeenkomsten van voor 1 september 2007 gedateerd zijn en groot onderhoud behoeven. Toch moeten deze pachters een veel hogere huurprijs per punt betalen. De BLHB vindt dit een ongewenste ontwikkeling en verzoekt de minister om deze scheefgroei te herstellen.

Herziening huurprijs en grondkamer

Een pachter kan bij de grondkamer een verzoek indienen om de pachtprijs voor de woning te herzien. De grondkamer dient dan naast het beoordelen van het aantal punten bij woningen met een overeenkomst van voor 1 september 2007 voor het bepalen van de pachtprijs de oude systematiek te hanteren. En dus niet aan te sluiten bij de systematiek van de overeenkomst die vanaf 1 september 2007 is aangegaan.

Dit geldt niet als de grondkamer de pachtprijs voor bedrijfsgebouwen moet herzien. De grondkamer gebruikt dan de systematiek voor bedrijfsgebouwen die in 2011 is gepubliceerd. Uit dit oogpunt is het logisch dat voortaan ook voor woningen met een overeenkomst voor 1 september 2007 bij een pachtprijsherziening de systematiek voor woningen met een overeenkomst aangegaan vanaf 1 september 2007 wordt toegepast.

Brief  

Op basis van het voorgaande heeft de BLHB de minister in een brief verzocht om het onderscheid ongedaan te maken tussen woningen met overeenkomsten van vanaf 1 september 2007 en van voor 1 september 2007. De BLHB pleit ervoor om voortaan alleen de systematiek voor woningen met een overeenkomst aangegaan vanaf 1 september 2007 te hanteren.  In ieder geval moet de jaarlijkse aanpassing voor beide groepen woningen hetzelfde zijn.

Ook verzoekt de BLHB om voor het beoordelen van de pachtprijs door de grondkamer voortaan de systematiek voor woningen met een overeenkomst vanaf 1 september 2007 te hanteren.