Pacht en bedrijfsontwikkeling

In dit artikel komt het thema veranderen aan de orde: ik ga in op pachtersinvesteringen, bodemverbetering, het melioratierecht, de rol van de grondkamer en de rechten en plichten van pachter en verpachter daarin. Dat zijn eigenlijk vormen van veranderen binnen het bedrijf. Omschakeling van een bedrijf en gedeeltelijke staking is een verandering van het gehele bedrijf. 

Eigen aard pachtrecht

Bedrijfsontwikkeling kan op een aantal manieren plaatsvinden. Een agrariër, ook een pachter, kan zijn bedrijf uitbreiden. Bedrijfsontwikkeling door te kiezen voor een neventak, zoals natuurontwikkeling, een camping, een andere vorm van recreatie, een caravanstalling of paardenstalling of -opfok is voor een agrariër met een eigendomsbedrijf geen probleem. Voor een pachter kan zo’n neventak een risico opleveren. Dat hangt samen met de verplichtingen die voor de pachter uit het pachtrecht voortvloeien. 

In de eerste plaats moet de pachter het gepachte landbouwkundig en bedrijfsmatig exploiteren. Een succesvolle neventak kan goed zijn voor de bedrijfsontwikkeling, maar wanneer de agrariër meer opbrengsten gaat halen uit zijn recreatietak dan uit zijn ‘echte’ agrarische bedrijf, dan is al snel de vraag of hij het gepachte nog landbouwkundig exploiteert. Het stallen van (pension)paarden voor derden, een recreatieve activiteit en ook de opfok van paarden voor derden, wordt niet (altijd) gezien als een landbouwkundig gebruik van het gepachte. Wat betreft natuurbeheer ligt dat wat anders. In 2009 heeft de pachtkamer van het gerechtshof in Arnhem geoordeeld dat de oogst van in combinatie met agrarisch natuurbeheer als landbouw moet worden gezien. Het gerechtshof vond dat passend in de ‘algemeen aanvaarde opvattingen in de agrarische praktijk’. Een mooi voorbeeld van ontwikkeling in de rechtspraak. 

De eis van een agrarische en landbouwkundige exploitatie heeft een achtergrond. De pachtregelgeving was en is bedoeld om de pachter mogelijkheden te bieden en te beschermen. Maar alleen voor zover deze dat nodig heeft voor zijn agrarische activiteiten. Alleen dan hoeft de verpachter ook de beperkingen die het pachtrecht voor hem of haar meebrengt te aanvaarden. Dat evenwicht maakt het lastig om aan de pachter in zijn bedrijfsvoering meer ruimte te gunnen voor niet-landbouwkundige activiteiten. 

Bestemming, inrichting of gedaante

De tweede beperking waar een pachter tegenaan kan lopen is de afspraak die in de pachtovereenkomst is gemaakt. Wanneer daarin bepalingen zijn opgenomen wat op het land wel en niet is toegestaan, zal de pachter daar rekening mee moeten houden. Dan bedoel ik de pachter die het gebruik van het land verandert. Het kan zijn dat de pachter in dat geval in strijd met de pachtovereenkomst handelt. Dat kan reden zijn voor beëindiging van de pacht.

Daarnaast bepaalt artikel 7:348 van het Burgerlijk Wetboek (hierna:BW) dat de pachter niet bevoegd is om bestemming, inrichting of gedaante van het verpachte te wijzigen zonder toestemming van de verpachter. In 2016 ontbond de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de pachtovereenkomst van een agrariër die was omgeschakeld van de melkveehouderij naar de teelt van sedum. Het verwijt aan de pachter luidde dat hij zonder toestemming van zijn verpachter de bestemming van het gepachte had veranderd. 

De term bestemming heeft geen betrekking op wat wij voorheen het bestemmingsplan noemden. De bestemming is het gebruik dat pachter en verpachter samen aan het verpachte hebben gegeven. In dit geval was de pachtovereenkomst een reguliere, aangegaan in 1957. Sindsdien was het land altijd voor de melkveehouderij gebruikt. Dat werd gezien als de bestemming die door de partijen aan het land is gegeven. Overigens had de pachter ook rond het melkquotum een regeling getroffen die niet door de beugel kon. Dat werkte niet in zijn voordeel, maar de wijziging van de bestemming was op zich al voldoende om de pacht te ontbinden.

Rol grondkamer

De melkveehouder die wilde omschakelen naar de teelt van sedum had daarover om te beginnen met zijn verpachter kunnen overleggen. Dat zal in dit geval een lastig gesprek geweest zijn, omdat de verpachter bij de staking van het melkveebedrijf aanspraak zou hebben gemaakt op een aandeel in de opbrengst van het melkquotum. Die opbrengst had de pachter waarschijnlijk nodig om de omschakeling van zijn bedrijf mogelijk te maken. 

Het melkquotum buiten beschouwing gelaten had de pachter zijn verpachter om diens medewerking kunnen vragen. De wet zegt dat die toestemming schriftelijk moet worden verleend. De wet zegt ook dat die toestemming niet nodig is, als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden of kunnen worden verwijderd. In andere gevallen moet de toestemming van de verpachter worden gevraagd. Verleent de verpachter geen toestemming, dan kan de pachter vervangende toestemming vragen aan de grondkamer. 

Dat kan niet met een simpel briefje. De pachter zal in zijn verzoek aan de grondkamer goed moeten omschrijven wat de plannen zijn, wat de kosten zijn en hoe de afschrijving gaat verlopen, wanneer er geïnvesteerd wordt. Daarbij moet de pachter ook een eventuele vruchtgebruiker op het verpachte en een hypotheekgerechtigde, meestal een bank, bij de procedure betrekken. De wet gaat ervan uit dat de grondkamer die partijen in de gelegenheid zal stellen om hun visie te geven, maar dat zal wel betekenen dat de pachter de grondkamer op het bestaan van die partijen moet wijzen.

Criterium grondkamer

Het derde lid van artikel 7:348 BW zegt dat de grondkamer de gevraagde machtiging alleen kan verlenen, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het verpachte; en als er aan de kant van de verpachter geen zwaarwegende bezwaren zich tegen die veranderingen verzetten. Daarbij kan de grondkamer aan haar toestemming voorwaarden verbinden of een last opleggen. Vaak wordt bepaald dat de toestemming om een gebouw te realiseren alleen geldt, indien een definitieve bouwvergunning is verleend. Verder kan op verzoek van de verpachter de pachtprijs worden verhoogd, wanneer de veranderingen daarvoor aanleiding geven. Die mogelijkheid heeft de verpachter niet wanneer op het verzoek van de pachter toestemming wordt verleend. Dat zou een reden kunnen zijn voor verpachters om zich tegen een verzoek van de pachter te verzetten. 

Tegen de beslissing van de grondkamer kan hoger beroep worden ingesteld bij de Centrale Grondkamer in Arnhem. 

Investeringen in de bodem

De redactie vroeg mij vooral in te gaan op pachtersinvesteringen in en aan de gepachte grond. Daarvan is sprake als de pachter met toestemming van de verpachter een verbetering aanbrengt en daarvoor bij het einde van de pacht een vergoeding ontvangt. In de praktijk doet de pachter dit vaak voor eigen rekening. 

Voor ingrepen als diepploegen en woelen kan dat anders liggen. Door het gebruik van de grond, door uitspoeling en door het toepassen van bepaalde teelten, kan het noodzakelijk zijn om ingrijpende maatregelen te treffen, waarmee de verpachter moet instemmen. Vaak zal dat overigens niet zonder meer zijn toegestaan. 

De verpachter is verplicht om aan het gepachte het groot onderhoud te verrichten. Indien er afspraken zijn gemaakt over de bodemkwaliteit, dan kan dat aan de orde zijn. Wanneer de verpachter grond heeft verpacht voor de teelt van een bepaald gewas, dan moet die teelt wel mogelijk zijn. 

Gebrekenregeling

De wet spreekt in artikel 7:337 over een gebrek aan het verpachte. Een gebrek is ‘een staat of eigenschap van de verpachte zaak of een andere niet aan de pachter toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de pachter niet het genot kan verschaffen, dat een pachter bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. 

De omschrijving maakt duidelijk dat de pachter mag verwachten dat wat hij pacht de eigenschappen heeft die een goed onderhouden stuk grond heeft, uitgaande van de situatie toen de pacht werd aangegaan. Bovendien mag het niet aan de pachter toe te rekenen zijn dat het die eigenschappen niet heeft. 

Gemakkelijke voorbeelden zijn er genoeg te noemen. De pacht van een perceel voor de teelt van bollen, waarbij sprake is van een besmetting met knolcyperus. In dat geval kon de pachter overigens niet bewijzen dat de besmetting bij het begin van de pacht al aanwezig was. Een ander voorbeeld is de verpachting van een perceel voor de teelt van worteltjes, tegen een stevige pachtprijs, terwijl de waterafvoer niet deugde. Gebreken aan het land zelf, die door diepploegen en woelen opgelost moeten worden komen in de rechtspraak niet vaak voor. Maar het is denkbaar dat in een dergelijk geval de verpachter maatregelen zal moeten nemen om het gebrek aan het verpachte op te lossen. Doet de verpachter dat niet, dan kan de rechter op verzoek van de pachter ingrijpen en hem zo nodig machtigen om zelf het herstel uit te voeren op kosten van de verpachter. 

Verbeteringen

Als de gebrekenregeling niet van toepassing is en de pachter zelf het initiatief wil nemen om tot verbetering van het land over te gaan, dan is er sprake van een pachtersinvestering waarvoor de pachter de (schriftelijke) toestemming van de verpachter nodig heeft, eventueel te vervangen door een machtiging van de grondkamer. Daarvoor geldt dan weer wat ik hiervoor bij veranderingen van bestemming, inrichting of gedaante heb beschreven.

Melioratierecht

Artikel 7:349 BW zegt dat de pachter bevoegd is om door hem aangebrachte wijzigingen of verbeteringen ongedaan te maken, zolang de pachtovereenkomst voortduurt. Voorwaarde daarbij is dat het gepachte wordt gebracht in een toestand die de oorspronkelijke zoveel mogelijk benadert.

De pachter die de grond heeft verbeterd door diepploegen, door te woelen of door drainage aan te brengen, zal die verbeteringen niet mee kunnen nemen. Voor die gevallen geldt het melioratierecht. Dat is geregeld in artikel 7:350 BW waarin staat dat de verpachter verplicht is om bij het einde van de pacht aan de pachter een vergoeding te bieden voor de veranderingen en toevoegingen die een verbetering zijn. Die vergoeding moet naar billijkheid worden bepaald. 

De vergoeding kan niet hoger zijn dan het bedrag waarmee de waarde van het land door de werkzaamheden is verhoogd, om bij ons voorbeeld te blijven. Bovendien moet rekening worden gehouden met de voordelen die de pachter door zijn investering al heeft genoten. Met andere woorden; de afschrijving moet worden meegenomen.

De wet zegt dat het melioratierecht alleen geldt, als de pachter aan zijn verpachter schriftelijk en met een kostenopgave om toestemming heeft gevraagd. Bovendien moet de verpachter die toestemming schriftelijk hebben verleend, dan wel moet sprake zijn van een vervangende machtiging van de grondkamer of de rechter. Het feit dat in deze bepaling de rechter wordt genoemd is een gevolg van het op twee gedachten hinken door de wetgever. In de praktijk zal een vervangende machtiging door de grondkamer worden verleend. Om discussie te voorkomen, kan bij het verzoek aan de verpachter of de grondkamer een afschrijvingstermijn worden opgenomen. 

Een belangrijke bepaling is opgenomen aan het slot van artikel 7:350 BW. De vordering tot vergoeding moet binnen drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst worden ingesteld. Het gaat hier om een zogenaamde vervaltermijn. De rechter moet die termijn ambtshalve, dus uit eigen beweging, toepassen. Dat betekent ook dat als er sprake is van pachtersinvesteringen bij het aangaan van een nieuwe overeenkomst voor hetzelfde pachtobject een afspraak moet worden gemaakt, om te voorkomen dat met die nieuwe overeenkomst de aanspraak op vergoeding te niet gaat.

Afsluiting

Voor pachters is bedrijfsontwikkeling niet gemakkelijk. Desondanks hoop ik u wat handvatten te hebben aangereikt.