Bond voor landpachters en eigen grondgebruikers

Pachtafhankelijke bedrijven onder druk

De ontwikkeling en de resultaten van pachtafhankelijke bedrijven staan onder druk. Wageningen Economic Research trok in 2017 al de conclusie dat deze bedrijven ver onder het gemiddelde van alle bedrijven scoren. Recente ontwikkelingen zijn voor BLHB aanleiding om het probleem en de oplossingsrichtingen verder te verkennen.

Bestaande onderzoeken

We wisten bij BLHB dat sterk pachtafhankelijke bedrijven in hun ontwikkeling en resultaten achterbleven. Het onderzoek van Wageningen Economic Research onderbouwde dit beeld met feiten. De belangrijkste resultaten uit het rapport ‘Pachtafhankelijke bedrijven in beeld’ zijn dat de structuur, de economische positie en de resultaten van deze sterk pachtafhankelijke bedrijven achterblijven. 

Het onderzoek naar de positie van de melkveehouderij op Kampereiland bevestigt deze uitkomsten nog eens. De sterk pachtafhankelijke bedrijven hebben zich in de periode 2003-2016 minder snel ontwikkeld dan in andere regio’s. De te hoge pachtprijs speelt op Kampereiland een grote rol. Andere belangrijke conclusies zijn dat deze bedrijven een hogere rente moeten betalen en de leencapaciteit te gering is.

Lastige financierbaarheid

Volledige pachtbedrijven hebben een geringe leencapaciteit. De zekerheidsstelling is bij pachtersinvesteringen beperkt. Bij de zekerheidsstelling speelt de liquidatiewaarde een rol en deze is laag. Daarbij komen een hoger afschrijvingspercentage en een kortere aflossingstermijn dan bij eigendomsbedrijven. Ook hebben deze bedrijven het predicaat van een verhoogd risico, zodat een opslag op de rente wordt aangehouden. De liquiditeit en de rentabiliteit van de sterk pachtafhankelijke bedrijven is daardoor minder dan bij bedrijven die wel over veel eigendom beschikken. Ook moet de pachter relatief veel eigen vermogen hebben om de pachtersinvesteringen te kunnen financieren, in de praktijk is dit eigen vermogen juist lager. De slechtere inkomenspositie draagt niet bij aan een hoog eigen vermogen. Bij deze sterk pachtafhankelijke bedrijven blijft de pensioenvoorziening ook achter.

We krijgen daarnaast steeds opmerkingen uit de praktijk dat de banken het financieren van sterk pachtafhankelijke bedrijven beperken. Met andere woorden de leencapaciteit wordt verkleind: dat maakt de problematiek nog groter.

Waarde pachtersinvesteringen beperkt

In het afgelopen jaar hebben diverse pachtbedrijven hun bedrijfsvoering gestaakt of ze wensen dit op korte termijn te doen. De waarde van de pachtersinvesteringen moet dan worden bepaald. Het kader voor het taxeren van de pachtersinvesteringen conform artikel 350 van de pachtregel, het melioratierecht, is niet duidelijk. Het is een feit dat de vergoeding voor de pachtersinvestering niet hoger mag zijn dan het geïnvesteerd bedrag. De vergoeding wordt vervolgens lager gesteld naarmate de pachter de vruchten van de aangebrachte verbeteringen reeds heeft kunnen genieten. Met andere woorden op het geïnvesteerd bedrag moet worden afgeschreven. De pachtregel geeft niet aan op welke wijze dit dient te geschieden. De rechter heeft grote mate van vrijheid, maar biedt de praktijk weinig houvast. Jurisprudentie is dan de leidraad, maar die is er nog niet veel. 

Voor 1986 werd grofweg maximaal een afschrijvingsperiode van 20 jaar aangehouden en dit was afhankelijk van het soort pachtersinvestering. Dit is geschrapt en op basis van jurisprudentie is bepaald dat niet de boekhoudkundige methode, maar een bedrijfseconomische benadering dient te worden gekozen waarin met de restwaarde rekening moet worden gehouden. Dit impliceert bedrijfseconomische afschrijvingen.

Bij de deskundigen is het lastig te achterhalen om het kader – de uitgangspunten – voor het waarderen van de pachtersinvesteringen boven tafel te krijgen. Het blijkt dat de wet of de toelichting daarop, geen kader kent voor het vertalen van de vruchten van het gebruik, lees afschrijving. Voor 1986 werd voor de pachtersinvesteringen een maximale afschrijvingstermijn van 20 jaar aangehouden. Na die tijd zou men verwachten dat voor diverse onderdelen een langere afschrijvingstermijn zou worden aangehouden. De bedrijfseconomische afschrijvingen zouden dan als basis moeten dienen en deze variëren bij de verschillende bedrijfsonderdelen. De praktijk leert echter dat taxateurs de 20 jaar voor de afschrijving blijven aanhouden en vaak geen restwaarde bepalen. Dit houdt in dat de pachter na 20 jaar geen vergoeding meer krijgt en zodoende ook voor dit deel geen pensioen zal opbouwen. Het spreekt voor zich dat de daadwerkelijke waarde (veel) hoger ligt en dit verschil vloeit naar de verpachter. De verpachter kan deze investeringen eenvoudig weer bij de opvolgende pachter verhalen en aan de overwaarde verdient.

De conclusie is dat het kader in de pachtregel voor de pachtersinvesteringen onvoldoende aantrekkelijk is. En dus voor het financieren van de pachtersinvesteringen beperkingen geeft.

Overigens kan de pachter alleen een vergoeding voor zijn pachtersinvestering verkrijgen als dit schriftelijk tussen verpachter en pachter is vastgelegd. De praktijk leert dat de schriftelijke goedkeuring ontbreekt of niet volledig is. Dit geeft vaak problemen.

Bijstelling melioratierecht

Het ligt voor de hand om het melioratierecht te herzien. De wet en uitvoeringsregels zijn voor het toepassen van afschrijvingstermijnen onduidelijk en moeten zo worden herzien dat de huidige taxaties niet automatisch op 20 jaar afschrijving zijn gebaseerd. Bedrijfseconomische afschrijvingen zouden als leidraad moeten dienen. Een voorkeur heeft de daadwerkelijke vrije verkeerswaarde, maar de haalbaarheid daarvan is lastig. 

Deze bijstellingen en ook meer duidelijkheid moeten tot een grotere leencapaciteit voor de pachter leiden. Ook moet het risico verlaagd worden, zodat een opslag op de rente minder noodzakelijk is. Met deze bijstelling heeft de pachter ook een betere pensioenvoorziening.  

Een uitdaging wordt ook om de banken te stimuleren, zodat zij sterk pachtafhankelijke bedrijven optimaal willen financieren. Ook deze bedrijven hebben een sterke behoefte aan ontwikkeling. 

BLHB heeft al actie ondernomen om deze problematiek ter hand te nemen. We zijn bezig de oplossingsrichtingen verder te verkennen om tot een ander kader voor het melioratierecht te komen.