Pachtnormen 2025: wederom stijging

De regionormen 2025 voor los land en tuinland stijgen met uitzondering van IJsselmeerpolders. De stijgingen zijn rekentechnisch verklaarbaar, maar twijfels nemen toe over de representativiteit van de bedrijven die de grondslag vormen van deze berekeningen. De BLHB kent inmiddels diverse bedrijven die voor de berekeningen worden gebruikt; deze zijn niet representatief voor de pachtregio.’

Achtergrond van de systematiek

Jaarlijks worden de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld. De regionormen 2025 zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten in de periode 2019-2023 van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven en voor tuinland. Deze bedrijfsresultaten zijn afkomstig van gegevens uit het Bedrijveninformatienet van Wageningen Economic Research. Het veranderpercentage wordt berekend door de nieuwe regionorm (2025) te delen door de oude (2024). 

Eerst wordt de grondbeloning over deze vijf jaar per pachtregio berekend. De grondbeloning bestaat uit de opbrengsten van het bedrijf, verminderd met de kosten, inclusief afschrijvingen, uitgezonderd de kosten voor grond en de vergoeding voor immateriële activa en de vergoeding voor eigen arbeid. De vergoeding van arbeid wordt gelijkgesteld aan één keer het modaal inkomen voor het gehele bedrijf ongeacht de grootte van het bedrijf en het aantal ondernemers.

Nadat de grondbeloning is berekend, wordt deze gecorrigeerd met het vereiste direct rendement voor de verpachter. De uitkomst daarvan kan per pachtprijsgebied aanleiding zijn om de grondbeloning niet of met 5 of 10% naar boven of beneden bij te stellen. 

Het percentage voor 2025 wordt berekend door het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de nominale lange kapitaalrente (2,45%) te verminderen met het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de inflatie (4,816%) en te vermeerderen met de opslag voor grondlasten, beheerskosten, belastingen en risico (1,25%). Het vereiste directe rendement in 2025 is voor de verpachters -2,366% over de verpachte waarde in 2024. In alle pachtprijsgebieden ligt de gemiddelde berekende grondbeloning boven het vereiste directe rendement, zodat de grondbeloning voor alle pachtregio’s met 10% naar beneden is bijgesteld.

In tabel 1 zijn de nieuwe regionorm in 2025, de oude regionorm voor 2024 en het veranderpercentage voor los bouw- en grasland vermeld.

De grondbeloning in 2018 was gemiddeld 1.002 per ha en in 2023 1.311 en dit verklaart rekenkundig de verhogingen voor 13 pachtregio’s. 

Los tuinland

Voor tuinland worden twee gebieden onderscheiden, Westelijk Holland en de rest van Nederland. In Westelijk Holland is het merendeel bloembollenbedrijf. In Rest van Nederland zijn de boomkwekerijen in de meerderheid. De veranderpercentages van los tuinland zijn voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ op respectievelijk 8 en 13% vastgesteld. 

In tabel 2 staan de pachtnormen voor de twee pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld. In zowel het gebied ‘Westelijk Holland’ als in het gebied ‘Rest van Nederland’ is het inkomensjaar 2018 ingewisseld voor 2023. De grondbeloningen in 2018 waren voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ € 4.365 en € 3.416  en dit was in 2023 respectievelijk € 13.931 en € 10.746. Dit verklaart de forse stijgingen in beide regio’s. De berekening van het direct vereist rendement leidt tot een bijstelling van -10%.

In tabel 2 staan de regionormen 2025 en 2024 en veranderpercentage 2025 voor los tuinland vermeld. 

Agrarische bedrijfsgebouwen

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten worden verhoogd met 4,58%, de gemiddelde bouwkostenindex over de periode 2019-2023. Wageningen Economic Research berekent deze index jaarlijks voor het Informatienet op basis van gegevens van het CBS.

In tabel 3 zijn de normbedragen per ha en per sector voor de toepassing van artikel 16.

Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar kan in het algemeen worden ingedeeld in de categorie ‘nieuw’. Vervolgens worden de gebouwen in stappen van 7 jaar naarmate zij ouder worden ingedeeld en worden gekwalificeerd van zeer goed, goed, redelijk tot matig en bij ouder dan 35 jaar als slecht. Is de doelmatigheid beter of slechter van een bedrijfsgebouw met een bepaalde leeftijd, dan is een uitzondering gerechtvaardigd. Voorbeelden zijn: de verpachter heeft tussentijdse investeringen gedaan; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex (waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden); de verpachter heeft zeer goed of juist slecht onderhoud gepleegd; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, enzovoort. 

Bij de vaststelling van het aantal hectaren dat aan de bedrijfsgebouwen wordt toegerekend,moet er rekening worden gehouden met de totale oppervlakte land waarvoor de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting worden geëxploiteerd en/of bij de stichting van de gebouwen aanwezig waren.

Het probleem is dat de grondkamertaxateurs zich niet aan deze systematiek houden en hun eigen interpretatie aan de waardering geven. Deze is vaak onnavolgbaar. 

Agrarische woningen 

De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van vóór 1 september 2007 bedraagt 5,0%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 volgen het puntenstelsel uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, met correctie voor agrarisch gebruik (artikel 14). Deze prijs wordt jaarlijks met het inflatiepercentage geïndexeerd, net als bij zelfstandige woningen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 wordt de jaarlijkse huurprijsindexatie verplaatst van 1 juli naar 1 januari. Om agrarische woningen gelijk te behandelen met reguliere huurwoningen, worden de bestaande huurprijsgrenzen aangepast. De eerdere verhoging per 1 juli 2024 vervalt en wordt vervangen door een nieuwe indexatie die aansluit bij de reguliere ontwikkeling van de huurprijzen.

BLHB

Na de stijging in 2024 heeft de BLHB een brief gestuurd aan de bewindslieden van het ministerie van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur (LVVN) met daarin onze twijfels over de representativiteit van de bedrijven die als basis voor de berekeningen staan. De materie was erg gevoelig en het ministerie heeft pas na 9 maanden gereageerd. De beantwoording van de brief was kwalitatief slecht.

De BLHB heeft op grond van de Wet open overheid (WOO) een verzoek ingediend om meer duidelijkheid over deze bedrijven te verkrijgen. De gevoeligheid is schijnbaar dermate groot dat dit verzoek door het ministerie van LVVN is afgewezen. Het bestuur gaat wederom een verzoek indienen, omdat de belangen erg groot zijn. 

Daarnaast heeft het bestuur de leden van de Kamercommissie voor LVVN in een brief verzocht om staatssecretaris Rummenie te overtuigen dat hij de representativiteit van de bedrijven beoordeelt. Het blijkt dat de LVVN-ambtenaren ook geen zicht hebben op de representativiteit van de bedrijven. Inmiddels beschikt het bestuur van de BLHB over de gegevens van diverse bedrijven en die zijn niet representatief voor hun pachtregio. Een reden te meer dat we de onderste steen boven willen hebben.