Pachtrechten geen vermogenswaarde
Een taxateur en een makelaarskantoor zijn berispt en veroordeeld vanwege ontoelaatbare waardering van pachtrechten.
Situatieschets
Een melkveehouder vond de ontwikkelingsmogelijkheden op zijn bedrijf te beperkt en mede met het oog op de bedrijfsopvolging wenste hij zijn bedrijf te verplaatsen. Hij beschikte niet over de expertise voor aan- en verkoop van agrarisch onroerend goed, taxaties, bouwadvies, vergunningen, juridisch advies, productierechten en bedrijfsverplaatsing. Hij heeft daarom in 2018 een groot en gerenommeerd makelaarskantoor ingeschakeld voor advisering, begeleiding voor de ver- en aankoop van agrarische bedrijven. Het bedrijf en de desbetreffende makelaar beschikten over verschillende certificaten en was onder meer aangesloten bij Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en Coöperatieve vereniging van makelaars en taxateurs in onroerende goederen (NVM). Ook was er een pachtdeskundige bij het kantoor in dienst.
In 2018 is een melkveehouderijbedrijf gekocht met een erfperceel met opstallen met ruim 35 ha pachtgrond.
Aankoopprijs en advies
De verkoper had een vraagprijs van ca. 1,7 miljoen euro. De voornoemde taxateur van de koper – tevens eigenaar van het makelaarskantoor – heeft een taxatierapport opgesteld. Het doel van het taxatierapport was om de benodigde financiering bij de bank te verkrijgen en uiteraard om de melkveehouder de zekerheid te geven dat het aan te kopen complex ook deze waarde vertegenwoordigde. De taxateur heeft de waarde van het bedrijf op € 1.696.000 vastgesteld. Volgens de taxateur was de reguliere pacht van de 35 ha € 979.000 waard.
Op basis van de adviezen en van het taxatierapport is het melkveehouderijbedrijf aangekocht. Door een aantal ontwikkelingen heeft deze melkveehouder in 2021 wederom een taxatierapport laten opstellen, nu door een andere makelaar. Deze makelaar heeft ook een taxatie uitgevoerd volgens de richtlijnen van NRVT, maar heeft geen waarde aan de pachtrechten toegekend. De motivatie van deze makelaar was dat een pachtcontract geen waarde vertegenwoordigt, doordat dit een regulier pachtcontract betreft en geen zakelijk recht, zoals erfpacht of opstalrecht, die registergoederen betreffen.
De melkveehouder heeft vervolgens meerdere informatiebronnen geraadpleegd en deze bevestigen dat de pachtrechten niet op deze wijze kunnen worden gewaardeerd. Pachtrechten vormen een persoonlijk recht en kunnen niet zonder toestemming aan een derde worden overgedragen.
Liquidatiewaarde
Bij een (gedwongen) bedrijfsbeëindiging kan de pachter de pachtrechten niet verzilveren. Bij een taxatie ten behoeve van de financiering is het bepalen van de liquidatiewaarde voor de bank van groot belang. Als deze melkveehouderij zou worden geliquideerd, leveren de pachtrechten immers niets op. Het eerste makelaarskantoor heeft nooit vermeld dat bij verkoop of liquidatie van de melkveehouderij de ‘pachtrechten’ niets waard zijn als de verpachter geen toestemming geeft voor overdracht van de ‘pachtrechten’. Het is bijzonder vreemd dat de bank als financier het taxatierapport wel heeft geaccepteerd. Deze vraag zou alsnog aan de desbetreffende bank moeten worden voorgelegd.
NRVT
De melkveehouder heeft een klacht over het eerste taxatierapport bij de NRVT ingediend. De NRVT wenst de klacht niet te behandelen, omdat de termijn van 3 jaar was verstreken. De melkveehouder kwam door de inschakeling van de tweede taxateur in 2021 ook pas achter het probleem dat de pachtrechten volgens de richtlijnen NRVT geen waarde vertegenwoordigen. De vraag is of de NRVT de klacht wel in behandeling wenste te nemen en een voorkeur had om procedurele redenen het verzoek naast zich neer te leggen.
Klacht NVM
De melkveehouder wenste duidelijkheid en heeft vervolgens een klacht bij de NVM ingediend. De Raad van Toezicht Noord van de NVM heeft de klacht ongegrond verklaard.
Het meest opvallende aan deze uitspraak was dat de voorzitter van NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk als deskundige door de Raad van Toezicht was geraadpleegd en de Raad heeft vervolgens zijn zienswijze naast zich neergelegd.
De deskundige meldde:
Hij als deskundige motiveerde dat het pachtrecht een persoonlijk recht is dat de pachter niet zelfstandig aan een derde kan leveren. Naar de overtuiging van hem kunnen aan pachtrechten geen waarde worden toegekend onder de definitie van marktwaarde, zoals ook het NRVT hanteert: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Anders dan -bijvoorbeeld- bij het van eigendom afgeleide zakelijke recht van erfpacht, is er bij (o.a. reguliere) pacht geen sprake van “vastgoed”, maar van een persoonlijk recht. Naar het inzicht van ondergetekende strandt daarmee een waardering van pachtrecht in een taxatie welke onder de werking van (de definitie van) marktwaarde is gebracht. Ook stelt de deskundige niet mogelijk referenties te overleggen waaruit een waarde zou kunnen blijken.
Het voorgaande was duidelijk. De uitspraak van de Raad van Toezicht Noord was curieus en had een uiterst merkwaardige opbouw en motivatie zodat in beroep gaan tegen deze uitspraak geen vraag was maar een uitgemaakte zaak.
Centrale Raad en veroordeling
De melkveehouder is in beroep gegaan. Hij heeft ter ondersteuning van zijn beroep nog een derde taxateur ingeschakeld. Deze was ook duidelijk in zijn opvatting. De aansluitende grond is in gebruik als regulier gepachte grond en zal derhalve niet meegenomen worden in deze taxatie. Deze taxateur meldt dat de taxateur/makelaar aan een “Pachtrecht” geen taxatiewaarde kan worden toegekend, omdat pacht een persoonlijk recht is en geen zakelijk recht zoals bijvoorbeeld een opstalrecht of een erfpachtrecht. Bij reguliere pacht is er geen sprake van vastgoed zoals aangeduid in de Reglement Definitie van marktwaarde (Bron: Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
De Centrale Raad van Toezicht heeft met deze zaak erg geworsteld en het leek erop dat zij niet tot een veroordeling wilde komen, maar kon niet om de hoofdvraag heen: ‘Kon aan de pachtrechten volgens de NRVT-richtlijnen een waarde worden toegekend?’ Schoorvoetend heeft de Centrale raad moeten erkennen dat dit niet het geval is.
De Centrale Raad van Toezicht is dan ook van oordeel dat het hoger beroep van de melkveehouder slaagt. Op basis van de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de uitspraak dat de klacht tegen de Taxateur en het Makelaarskantoor gegrond is en dat in het taxatierapport een toereikende toelichting van het aan de ‘pachtrechten’ toegekende bedrag ontbreekt. De Centrale Raad van Toezicht heeft aan het makelaarskantoor en de taxateur een straf opgelegd: een berisping en hoofdelijk een voorwaardelijke geldboete van € 10.000.
Controlerende taxateur
Bij deze vorm van taxeren dient de geregistreerde taxateur aan een zogenaamde plausibiliteitstoets te voldoen. Met andere woorden de taxatie moest door een derde worden gecontroleerd. In dit geval was dit een werknemer van het makelaarskantoor die het rapport mede heeft ondertekend. De Raad heeft in dit geval de controlerende taxateur ook met een berisping veroordeeld. De vraag ligt voor of het wel mogelijk en integer is om een medewerker en in dit geval een ondergeschikte van de taxateur en eigenaar een taxatierapport te laten ondertekenen. De Raad heeft in dit geval de controlerende taxateur ook met een berisping veroordeeld.
NVM en NRVT
Het is bijzonder opvallend dat beide Raden van de NVM erg met deze klacht hebben geworsteld. De Raad van Toezicht Noord heeft een dusdanige uitspraak geformuleerd dat het de vraag is of deze instantie wel onafhankelijk genoeg was.
Ook in de uitspraak van de Centrale Raad van de NVM blijkt dat zij erg met de uitspraak hebben geworsteld. Het was volstrekt duidelijk dat op basis van de richtlijnen van de NRVT aan de pachtrechten geen waarde kon worden toegekend. Maar de Centrale Raad heeft in de uitspraak de rol van het makelaarskantoor geprobeerd te nuanceren en deels het probleem bij de melkhouder gelegd. Door deze wijze is er mogelijk een poging gedaan om de schade voor het makelaarskantoor te beperken.
De Raad van Toezicht gaat niet over de hoogte van de schade of de toekenning daarvan. De melkveehouder moet indien hij dit wil, via een civiele procedure de schade op het makelaarskantoor gaan verhalen.
De vraag ligt voor of de klachtenprocedure van de NVM voldoende objectief is. Het is toch een keuring van de ‘eigen’ leden en vooral de uitspraak van NVM-Tuchtraad Noord geeft alle reden voor deze vraag en dit geldt zelfs voor de uitspraak van de Centrale raad.
De NRVT is dan de meest voor de hand liggende controlerende organisatie, maar heeft het als organisatie laten afweten. Niet alleen door de klacht niet te willen behandelen, maar ook als controlerend orgaan heeft zij in zekere zin gefaald.
BLHB-belang
Voor de BLHB had deze zaak waarde omdat aan pachtrechten geen taxatiewaarde kan worden toegekend omdat pacht een persoonlijk recht is en geen zakelijk recht zoals bijvoorbeeld een opstalrecht of een erfpachtrecht. Bij reguliere pacht is er geen sprake van vastgoed zoals aangeduid in de Reglement Definitie van marktwaarde (Bron: Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
Indien pachtrechten opeens wel een waarde zouden krijgen, dan zouden de banken nu ook op de pachtrechten kunnen gaan financieren.
Pikant detail
Het desbetreffende makelaarskantoor had in 2018-2019 een pachtdeskundige in dienst en de kans is aanwezig dat deze pachtdeskundige bij het opstellen van het taxatierapport betrokken was. Deze pachtdeskundige is ook lid van de centrale grondkamer en lid van het Pachthof.
