Regionormen 2022: zorg over inkomens neemt toe
De regionormen 2022 dalen in acht pachtregio’s ten opzichte van 2021. In vijf pachtregio’s stijgen de regionormen en in één regio bleef deze vrijwel hetzelfde. De regionormen zijn een afspiegeling van de bedrijfsuitkomsten van de afgelopen jaren en deze bevinden zich al een aantal jaren op een laag niveau. De inkomensontwikkeling in land- en tuinbouw wordt steeds slechter. In de twee tuinbouwregio’s stijgen echter de regionormen fors.
Achtergrond van de systematiek
Jaarlijks worden de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen door Wageningen Economic Research (WER) vastgesteld. De regionormen 2022 zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten in de periode 2016-2020 van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven. Deze bedrijfsresultaten zijn afkomstig van gegevens uit het bedrijvennetwerk, de zogenaamde LEI-bedrijven. Het veranderpercentage wordt berekend door de nieuwe regionorm te delen door de oude. In dit geval zijn de regionormen 2022 gedeeld door de regionormen 2021.
Berekeningen regionormen en veranderpercentages
Op basis van de basisresultaten van de eerdergenoemde bedrijven wordt de grondbeloning per pachtregio berekend en dit wordt per ha weergegeven. De grondbeloning komt overeen met alle opbrengsten van het bedrijf verminderd met de kosten, inclusief afschrijvingen, uitgezonderd de kosten voor grond en de vergoeding voor immateriële activa (bijvoorbeeld fosfaatquota) en de vergoeding voor eigen arbeid.
De vergoeding van arbeid wordt gelijkgesteld aan één keer het modaal inkomen voor het gehele bedrijf ongeacht de grootte van het bedrijf en het aantal ondernemers. Dit is merkwaardig omdat vooral de grotere bedrijven meer dan 1 fte inzetten.
Vereiste directe rendement
Nadat de grondbeloning is bereken, wordt deze gecorrigeerd met het zogenaamde vereiste direct rendement voor de verpachter. De uitkomst daarvan kan per pachtprijsgebied aanleiding zijn om de grondbeloning met 5 of 10% naar boven of beneden bij te stellen.
Het vereiste directe rendement in 2022 is voor de verpachters -0,596% (in 2021 was dit 0,878%) van de verpachte waarde in 2020. Het vereiste rendement wordt berekend aan de hand van de verpachte waarde. In alle pachtprijsgebieden ligt de gemiddelde berekende grondbeloning ruim boven het vereiste directe rendement, zodat de grondbeloning voor alle pachtregio’s met 10% naar beneden wordt bijgesteld.
Het rentepercentage is laag zodat pacht interessant is en dus een redelijk rendement geeft. Sparen levert immers niets op en kost zelfs geld. Vooral voor verpachters die niet via box lll vermogensbelasting moeten betalen is pacht bijzonder aantrekkelijk. Deze groep vertegenwoordigt het overgrote deel van het verpachte areaal en betaalt nauwelijks belasting over hun verpachting.
De grondprijs is ondanks de lagere regionorm en lagere inkomens in de sector opnieuw gestegen Dit bewijst de stelling dat de vrije verkeerswaarde voor agrarische grond door niet-agrarische invloeden wordt bepaald. De pachtprijs kan dan ook niet op de vrije verkeerswaarde voor agrarische grond worden gebaseerd.
In tabel 1 zijn de nieuwe regionorm in 2022, de oude regionorm voor 2022 en het veranderpercentage voor los bouw- en grasland vermeld.
Tabel 1: Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los bouw- en grasland.
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2022 (euro/ha) | Regionorm 2021 (euro/ha) | Veranderpercentage 2022 | |
| Bouwhoek en Hogeland | 695 | 692 | 0 | |
| Veenkoloniën en Oldambt | 365 | 387 | -6 | |
| Noordelijk weidegebied | 511 | 514 | -1 | |
| Oostelijk veehouderijgebied | 560 | 573 | -2 | |
| Centraal veehouderijgebied | 518 | 442 | 17 | |
| IJsselmeerpolders | 1.245 | 1.318 | -6 | |
| Westelijk Holland | 400 | 413 | -3 | |
| Waterland en Droogmakerijen | 232 | 230 | 1 | |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 715 | 639 | 12 | |
| Rivierengebied | 650 | 626 | 4 | |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | 365 | 471 | -23 | |
| Zuidwest-Brabant | 839 | 856 | -2 | |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 530 | 533 | -1 | |
| Zuid-Limburg | 607 | 557 | 9 | |
In tabel 2 zijn de gemiddelde grondbeloningen van 2015 en 2020 per pachtprijsgebied weergegeven.
Tabel 2: Pachtprijsgebied en grondbeloning
| 2015 | 2020 | |
| Bouwhoek en Hogeland | 314 | 267 |
| Veenkoloniën en Oldambt | 393 | 271 |
| Noordelijk weidegebied | 319 | 263 |
| Oostelijk veehouderijgebied | 365 | 287 |
| Centraal veehouderijgebied | 115 | 551 |
| IJsselmeerpolders | 1.310 | 736 |
| Westelijk Holland | 252 | 199 |
| Waterland en Droogmakerijen | -72 | 160 |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 420 | 851 |
| Rivierengebied | 423 | 533 |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | 682 | 96 |
| Zuidwest-Brabant | 643 | 523 |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 317 | 262 |
| Zuid-Limburg | 538 | 820 |
| Nederland | 431 | 329 |
Voor de akkerbouw was 2015 landelijk gezien een jaar met een bovengemiddeld inkomen. In de berekende grondbeloning zijn de uitkomsten van 2015 vervangen door die van 2020, waarin de akkerbouw gemiddeld een lager inkomen boekte. De pachtregio’s met overwegend akkerbouw verschillen door het verschil in de productieomstandigheden, bouwplan en bedrijfsgrootte en de wijze waarop de producten worden afgezet. De veranderpercentages voor deze regio’s variëren tussen 0 en 23%. De regionormen in de pachtregio’s Veenkoloniën/Oldambt en zuidwestelijk akkerbouwgebied is met € 365 per ha laag. Het inkomen is in deze regio’s gemiddeld vrijwel nihil.
In de melkveehouderij werd in 2020 gemiddeld een iets hoger inkomen geboekt dan in 2015. De meeste regio’s kennen een iets lagere regionorm en het is onverklaarbaar dat de pachtregio’s Centraal veehouderijgebied en Hollands/Utrechts weidegebied een veel hogere regionorm kennen en het veranderpercentage respectievelijk 17% en 12% is.De vraag is wederom of de samenstelling en de uitkomsten van deze bedrijven wel voldoende representatief zijn.
Los tuinland
Voor tuinland worden twee gebieden onderscheiden, Westelijk Holland (exclusief het gebied Boskoop en Rijneveld) en de rest van Nederland. Deze tweedeling komt tegemoet aan de diversiteit van de tuinbouw. In Westelijk Holland is het merendeel bloembollenbedrijf. In Rest van Nederland zijn de boomkwekerijen in de meerderheid.
De veranderpercentages van los tuinland zijn voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ op respectievelijk 13% en 19% vastgesteld.
In tabel 3 staan de regionormen 2022 en 2021 en veranderpercentage 2022 voor pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld.
Tabel 3: Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los tuinland
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2022 (euro/ha) | Regionorm 2021 (euro/ha) | Verander- percentage 2022 |
| Westelijk Holland | 5.094 | 4.496 | 13 |
| Rest van Nederland | 3.598 | 3.024 | 19 |
In zowel het gebied ‘Westelijk Holland’ als in het gebied ‘Rest van Nederland’ is het inkomensjaar 2016 ingewisseld voor 2020. De grondbeloningen in 2016 waren voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ € 4.022 en € 2.443 en dit was in 2020 respectievelijk € 7.074 en € 5.658. Dit verklaart de forse stijgingen in beide regio’s. De berekening van het direct vereist rendement heeft een bijstelling van -10% voor beide regio’s tot gevolg.
Agrarische bedrijfsgebouwen
De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen (artikel 16) en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten (artikel 20) worden verhoogd met 2,79%, de gemiddelde bouwkostenindex over de periode 2017-2021. Wageningen Economic Research berekent deze index jaarlijks voor het Informatienet op basis van gegevens van het CBS.
In tabel 4 zijn de normbedragen per ha en per sector voor de toepassing van artikel 16.
Tabel 4: Nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor de bedrijfsgebouwen van akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven in 2021
| Aard van het bedrijf | Doelmatigheid | |||||
| Nieuw | Zeer goed | Goed | Redelijk | Matig | Slecht | |
| Akkerbouw | 527 | 415 | 316 | 233 | 163 | 94 |
| Melkvee | 1.356 | 1.067 | 815 | 598 | 416 | 240 |
| Overig | 816 | 642 | 490 | 360 | 251 | 142 |
Deze drie bedrijfstypen verschillen substantieel voor wat betreft de soorten bedrijfsgebouwen, de nieuwwaarde daarvan en het gemiddelde bedrijfsareaal per sector.
Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar kan in het algemeen worden ingedeeld in de categorie ‘nieuw’. Vervolgens worden de gebouwen in stappen van 7 jaar naarmate zij ouder worden ingedeeld en worden gekwalificeerd van zeer goed, goed, redelijk tot matig en bij ouder dan 35 jaar als slecht. Is de doelmatigheid beter of slechter van een bedrijfsgebouw met een bepaalde leeftijd, dan is een uitzondering gerechtvaardigd. Voorbeelden zijn: de verpachter heeft tussentijdse investeringen gedaan; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex (waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden); de verpachter heeft zeer goed of juist slecht onderhoud gepleegd; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, enzovoort.
Bij de vaststelling van het aantal hectaren dat we aan de bedrijfsgebouwen toerekenen, moeten we rekening houden met de totale oppervlakte land waarvoor de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting worden geëxploiteerd en/of bij de stichting van de gebouwen aanwezig waren.
Het probleem is echter dat sommige grondkamers zich niet aan deze systematiek willen houden en hun eigen interpretatie aan de waardering van de pachtprijs voor bedrijfsgebouwen geven.
Agrarische woningen
Voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 (artikel 14) worden hoogst toelaatbare pachtprijzen bepaald aan de hand van het puntenstelsel. De maximale huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage en dit percentage wordt ook voor agrarische woningen toegepast. Bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen rekening wordt gehouden met het agrarisch gebruik van de woningen door een aftrek van 0,34 euro per punt toe te passen.
Voor de maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van voor
1 september 2007 wordt aangesloten bij het geldende stelsel voor zelfstandige woningen. De maximale pachtverhoging per 1 juli 2022 bedraagt 2,3%. Dit is de maximale inkomensonafhankelijke huurstijging van zelfstandige woningen in de gereguleerde huursector.
Reactie BLHB
De inschatting van de BLHB was, dat de regionormen in 2022 beperkt van 2021 zouden afwijken. Drie regio’s kennen echter grote afwijkingen. De daling van de regionorm voor het zuidwestelijk akkerbouwgebied is fors en de inkomensontwikkeling voor dit gebied is slecht. De meeste regio’s met overwegend melkveehouderij hebben gemiddeld een iets lagere regionorm dan in 2022. Het is opvallend en onverklaarbaar dat voor de pachtregio’s Centraal veehouderijgebied en Hollands/Utrechts weidegebied een veel hogere regionorm berekend is dan in 2021; het veranderpercentage is respectievelijk 17% en 12%. De melkprijs is immers voor geheel Nederland vrij hetzelfde en dit geldt ook voor de kosten. Elk jaar plaatst BLHB kanttekeningen bij een aantal uitkomsten van de regionormen, omdat deze deels niet te verklaren zijn. LNV en WER geven onvoldoende inzicht over de onderliggende berekeningen. Volgens BLHB ligt het grootste probleem bij de representativiteit van de zogenaamde LEI-bedrijven. Geen enkele instantie heeft of krijgt inzage in deze bedrijven (ook LNV niet), zodat er geen controle op de aanwijzing van deze bedrijven is en/of deze bedrijven wel representatief zijn. De discussie over de representativiteit geldt zeker voor de IJsselmeerpolders. De IJsselmeerpolders hebben ten opzichte van het ‘oude’ land een aantal voordelen maar het grote verschil en vooral de toename in de laatste jaren is niet te verklaren. De windmolens tellen (te) zwaar mee.
