Rendement regulier verpachte landbouwgrond

Het rendement van regulier verpachte grond in de periode 1990-2020 is berekend op ongeveer 7% per jaar. Dit rendement ligt hiermee ruim boven de gemiddelde rente op de Nederlandse 10 jaar staatsobligaties voor deze periode (3,96%). 

Het rendement van het verpachten van grond bestaat uit twee componenten: het directe en het indirecte rendement. Het directe rendement van regulier verpachte landbouwgrond bestaat uit de pachtopbrengsten. Het indirecte rendement bestaat uit de waardeontwikkeling van de landbouwgrond in verpachte staat.

Het rendement op regulier verpachte landbouwgrond werd gedurende deze periode voornamelijk gedreven door de stijging van de prijs van landbouwgrond, maar verschilt sterk van jaar op jaar. Het directe rendement, waaruit de lasten voor verpachters doorgaans zullen worden gedekt, is sinds 2017 sterk gedaald. 

Direct rendement: pachtprijzen

De gemiddelde reguliere pachtprijs in Nederland is gestegen van 230 euro in 1990 tot 590 euro per ha in 2020 (figuur 1), wat neerkomt op een gemiddelde jaarlijkse stijging van 3,2%. Voor alle pachtvormen samen – formele pachtvormen en informele pacht – komt de stijging uit op 4,3% per jaar. De lagere groei van de reguliere pachtprijs is in hoofdzaak ontstaan na 2017. Voor 2017 lagen de jaarlijkse groeicijfers niet ver uit elkaar.

Figuur 1       Ontwikkeling pachtprijzen (euro per ha), 1990-2020
(v) Voorlopige cijfers.
Bron: CBS en Wageningen Economic Research.

De ontwikkeling van het directe rendement verschilt van jaar op jaar (figuur 2). Om de ontwikkeling van het directe rendement zichtbaar te maken zijn de pachtopbrengsten gedeeld door de grondprijs per ha; die grondprijs per hectare is verlaagd aan de hand van de normwaardering van verpachte grond volgens de Belastingdienst.^[1] De daling van het directe rendement eind jaren negentig is bepaald door de sterke stijging van de grondprijs. De daaropvolgende stijging heeft te maken met de daling van de grondprijs na 2001 in combinatie met het lagere normpercentage voor verpachte grond. Na 2017 daalt het directe rendement vrij scherp door de lagere pachtnormen van 2017 en 2018, en de verhoging van de normwaarde van verpachte grond (van 50% naar 60% van de prijs van onverpachte grond).

Figuur 2       Directe rendement (%) regulier verpachte grond a), 1990-2020
a) Op basis normwaardering verpachte grond van de Belastingdienst: 50% (1990-2003); 40,5% (2004-2006); 42,75% (2007); 45% (2008-2011); 50% (2012-2017); 60% (2018-2020).
(v) Voorlopige cijfers.
Bron: Wageningen Economic Research.

Direct rendement en vermogensrendementsheffing

Voor de verpachter die zijn of haar bezit in stand wil houden, is het indirecte rendement eigenlijk niet van groot belang. De lasten – belasting, eigenaarslasten (waterschapslasten), beheerkosten – worden bij voorkeur gedekt uit de pachtopbrengsten (directe rendement). Voor verpachters drukt de vermogensrendementsheffing in Box 3 – waarvan een deel van de verpachters overigens is vrijgesteld – met name in de afgelopen paar jaar, zwaar op het directe rendement.

In de periode 2001-2016 wordt jaarlijks 1,2% belasting geheven over het vermogen vastgelegd in verpachte grond dat valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Het directe rendement ligt in deze periode op 2,6% per jaar. Afhankelijk van het jaar bedraagt de vermogensrendementsheffing in de jaren 2017-2020 0,5% à 0,9% voor vermogens van 70.000 à 75.000 euro, 1,3% à 1,4% voor vermogens tot 1 mln. euro, en 1,6% à 1,7% voor vermogens van meer dan 1 mln. euro. In deze periode is het directe rendement, exclusief waterschapslasten en beheerkosten, gedaald van 2,6% in 2017 tot 1,5% in 2020 (figuur 2).

Indirect rendement: grondprijzen

De agrarische grondprijs in onverpachte staat is gestegen van 18.200 euro in 1990 tot 64.400 euro per ha in 2020 (figuur 1), een gemiddelde jaarlijkse stijging van 4,3%. Deze opwaartse trend werd voornamelijk gedreven door de daling van de rente, het beperkte aanbod van landbouwgrond en de efficiency- en productiviteitsverbeteringen in de landbouw. De stijging van de grondprijs eind jaren negentig is mede het gevolg van de economische groei met een sterkere vraag naar landbouwgrond voor wonen en werken. De daaropvolgende daling van de prijs is onder meer het gevolg van het (tijdelijk) wegvallen van de vraag naar landbouwgrond voor natuur.

Figuur 3       Ontwikkeling agrarische grondprijs in onverpachte staat (euro per ha), 1990-2020
Bron: CBS, DLG, Kadaster en Wageningen Economic Research.

Totaal rendement

Het totale rendement van regulier verpachte grond in de periode 1990-2020 is berekend op ongeveer 7% per jaar. Afhankelijk van de normwaardering van de regulier verpachte grond in 1990 en 2020 is de uitkomst respectievelijk 6,49%, 6,94% en 7,39% (tabel 1).

Tabel 1       Nominaal rendement (% per jaar) regulier verpachte grond, 1990-2020

a) Normwaarde Belastingdienst: 50% in 1990 en 60% in 2020.

Bron: Wageningen Economic Research.

De som van het directe en indirecte rendement voor regulier verpachte landbouwgrond ligt hiermee ruim boven de rente op de Nederlandse 10 jaar staatsobligaties voor deze periode, die gemiddeld 3,96% bedroeg (CPB, 2021).

De rendementen hierboven genoemd staan in nominale termen. Door de nominale rendementen te corrigeren voor inflatie wordt het effect van geldontwaarding, de teruglopende koopkracht van de euro, uitgesloten. Het gemiddelde inflatiepercentage (CPI) in de periode 1990-2020 lag op 2,1%. Na correctie komt het reële rendement van regulier verpachte grond dus uit op ongeveer 5% per jaar.

^[1] De Belastingdienst publiceert jaarlijks gegevens voor de waardering van verpachte landbouwgrond in box 3 van de inkomstenbelasting. Deze normwaardering varieerde van 50% in 1990 tot 60% van de waarde van onverpachte landbouwgrond in 2020.