Tekortkomingen onderzoek rendement regulier verpachte grond

Het bestuur van de BLHB is content met het Onderzoek naar het rendement regulier verpachte landbouwgrond, 1990-2020, maar plaatst ook een aantal kanttekeningen. Het onderzoek is te beperkt en oppervlakkig. De resultaten van het onderzoek treft u in de bijlage ‘Rendement regulier verpachte grond’ aan.  

Positieve punten

Van verpachterszijde is er altijd forse kritiek op de hoogte van de pachtprijzen. Naar aanleiding van de publicatie van de jaarlijkse regionormen stellen de verpachters de laagste regionorm als voorbeeld. Over deze laagste regionorm moet de particuliere verpachter via box-3 belasting betalen en dan is zijn jaarlijks rendement inderdaad laag. De verpachters gebruikten in hun persberichten termen als ‘een rampzalig systeem’ en ‘het failliet van het pachtsysteem’, een Pavlovreactie. 

Het rapport meldt nu echter dat het nominale rendement van het directe, de pachtopbrengsten, en het indirecte rendement, de waardestijging, in de periode 1990-2020 ongeveer 7% per jaar is. Andere beleggingen brengen minder op en bij belegging in agrarische grond is het risico erg klein en de waardevastheid groot. Ook verpachtersorganisaties moeten erkennen dat zij hun kritiek nu moeten nuanceren.

Verpachters ongelijkheid

De grootste tekortkoming van het onderzoek is dat alleen het belastingregime van de particuliere verpachter in beeld wordt gebracht. Het is algemeen bekend dat deze groep via box-3 moet afrekenen. De hoogte van deze belastingheffing staat niet in verhouding tot de pachtopbrengsten. Deze discussie is vergelijkbaar met die van door de fiscus berekende fictieve spaaropbrengsten. Deze groep spaarders wordt nu gecompenseerd, maar dit is voor de particuliere grondeigenaar niet gelukt. 

Het overgrote deel van de geregistreerde verpachte landbouwgrond is in handen van niet-particuliere beleggers. Deze groep bestaat uit de rijksoverheid (Rijksvastgoedbedrijf), kerken, goede doelenstichtingen en pensioenverzekeraars en deze zijn vrijgesteld van belastingen. In het rapport uitgevoerd door Wageningen Economic Research (WER) worden deze groepen niet met naam genoemd. Het bestuur van de BLHB vindt dit erg merkwaardig.

Dit is een omissie en dit dient te worden gecorrigeerd. Het bestuur van de BLHB zal dit bij de Kamercommissie van LNV onder de aandacht brengen. De Kamercommissie zal anders verkeerde conclusies kunnen trekken. 

Het ministerie van LNV is opdrachtgever van het onderzoek. De Kamercommissie LNV wenste meer aandacht voor de verhouding tussen het rendement van verpachting en de vermogensrendementsheffing over de pachtopbrengst in box 3. 

Bij de opstellers van het rapport is navraag gedaan waarom zij de belastingdruk van de andere groepen verpachters niet in beeld hebben gebracht. De opstellers van het onderzoek konden lopende het onderzoek geen informatie hierover vinden. Het is merkwaardig dat een onderzoeksinstituut zoals de WER geen informatie over fiscaliteiten kan vinden, terwijl deze kennis bij de overheid en bij diverse mensen en organisaties bekend is of eenvoudig te achterhalen is. Deze opmerking geeft een bittere nasmaak. Het buiten schot houden van diverse groepen geeft geen goed gevoel. De vraag is of er aan het onderzoek sturing is gegeven.

Het rapport suggereert nu om alle verpachters via box 3 te laten afrekenen. Op deze wijze worden de andere groepen verpachters buiten beschouwing gelaten, terwijl deze groepen een groot concurrentievoordeel hebben. Dit voordeel moet worden weggenomen.

Data summier

Ondanks dat het onderzoek zich beperkt tot de reguliere pachtvorm, heeft WER ook uitspraken over de pachtprijzen voor alle formele (reguliere, teeltpacht en geliberaliseerd) en informele (zwart een grijs) pachtvormen gedaan. Deze gegevens zijn afkomstig van het Bedrijveninformatienet, de zogenaamde LEI-bedrijven. Al veel vaker is gebleken dat de gegevens van deze bedrijven niet betrouwbaar zijn en ook zijn de bedrijven niet representatief. In het rapport worden conclusies getrokken die niet correct zijn. Door alles op een hoop te gooien wordt de lezer, de Kamercommissie van LNV, op het verkeerde been gezet.

De onderzoekers hadden zich beter kunnen beperken tot de reguliere pachtvorm en voor de pachtprijs de wettelijke pachtnormen kunnen aanhouden. Het is erg waarschijnlijk dat het directe rendement van de pachtprijs hoger is dan wat in het rapport is opgenomen. 

In het onderzoek wordt geen aandacht besteed aan de opbrengsten die de verpachter heeft verkregen door de verkoop van productierechten (bv melkquotum, fosfaatrechten etc.). Het was in ieder geval goed geweest om te vermelden dat een deel van de verpachters hier ook (een goed) rendement mee heeft behaald. Ook bestemmingswijzigingen van grond geeft vaak een plus voor de verpachter en ook dit is onbenoemd gebleven.

Verfijning en uitbreiding

Het is wenselijk dat aan de uitkomsten van dit rapport een vervolg wordt gegeven. Het is te grofmazig. De gemiddelde pachtprijs en de gemiddelde grondprijs voor geheel Nederland dient als basis voor de berekeningen en dit betekent dat er grofmazig is gekeken. De verschillen per pachtregio zijn eenvoudig te berekenen en dit was voor het inzicht veel beter geweest. Ook de wijze waarop de gemiddelde grondprijs tot stand is gekomen, geeft de nodige discussie. 

In het volgonderzoek zouden ook de andere formele en informele pachtvormen in beeld moeten komen, zoals het rendement van de gebouwen.