Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van iemand anders te houden en te gebruiken. Het erfpachtrecht wordt dan ook bij het Kadaster ingeschreven. Een zakelijk recht is iets anders dan een persoonlijk recht. Persoonlijk recht hangt samen met een persoon; pacht is een persoonlijk recht. 

De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van eigenaar. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar een bedrag, de canon. In de provincie Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van erfpacht, het recht van beklemming.

Voorwaarden

Erfpacht kent ten opzichte van pacht geen uitgebreide rechtsbescherming van de erfpachter: de zakelijke voorwaarden die de partijen overeenkomen zijn leidend en de partijen vullen deze zelf in. Het opstellen van de voorwaarden is dan ook van groot belang. Tenzij in de overeenkomst anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de grond als een eigenaar. 

Lasten

De erfpachter verricht en betaalt de gewone lasten en herstellingen aan de grond. De eigenaarslasten zoals de waterschapsheffing zijn dan ook voor rekening van de erfpachter, tenzij verpachter en pachter anders overeenkomen. 

Aanbieders

Bij het aangaan van de overeenkomst is de minimale looptijd 26 jaar. Particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond bieden de erfpachtovereenkomsten aan en deze laatste groep hanteert veelal standaardovereenkomsten. 

Waarde 

De waarde van het erfpachtdeel wordt bepaald door de hoogte van de canon en de voorwaarden. Is het erfpacht vrij verhandelbaar etc. of kan dit onder voorwaarden? En tegen welke waarderingsgrondslag moet dit bijvoorbeeld verplicht aan de eigenaar worden aangeboden. 

Deze waarde is niet alleen van belang als de erfpachter deze gronden wenst te vervreemden, maar ook de externe financier kijkt naar deze waarde. De hypotheekverstrekker baseert de financiering op de liquidatiewaarde en die wordt bepaald door de hoogte van de canon en de voorwaarden, de looptijd etc. Het spreekt voor zich dat de waarde van de erfpacht tegen het einde weer op nul staat en dus in de tijd steeds minder waard wordt.

Canon en insteek 

De agrariër betaalt vaak een insteek die bij de meeste overeenkomsten 30% van de vrije verkeerswaarde bedraagt. Soms is de insteek lager, maar dan compenseert een hogere canon dit. De agrariër betaalt dan de kosten (rente) van de insteek – de lening – bovenop de canon en betaalt ook de eigenaarslasten. 

De jaarlijkse canon is in bijna alle gevallen een percentage van de waarde van de grond of een percentage van het gefinancierde bedrag. Ook in bijna alle gevallen wordt de canon geïndexeerd met de consumentenindex (CPI). Dit kan jaarlijks zijn of eenmaal per overeengekomen periode. De CPI kent altijd een positief percentage, dus stijgt de canon altijd. In de afgelopen 23 jaar bedroeg deze gemiddeld 1,7% per jaar. Dit is laag; in andere tijden lag dit percentage veel hoger. 

Rekenvoorbeeld

Als de CPI tot een jaarlijkse verhoging van 2% van de canon leidt, betekent dat in 10 jaar een verhoging van 22% en na 20 jaar bijna 50%. Bij 3% is dit na 10 jaar bijna 35% en na 20 jaar 80% verhoging van de canon. Daarbovenop komen de eigenaarslasten. Dit is de reden dat het areaal erfpacht in Nederland maar beperkt toeneemt en slechts 2% van het agrarische areaal in Nederland bestrijkt.

Recht van verlenging

Een erfpacht kent geen continuatierecht. In veel overeenkomsten is opgenomen dat een verlenging tot de mogelijkheden behoort, maar dat geeft geen recht op een verlenging, een loze belofte dus.