De BLHB heeft in 2022 zijn nieuwe visie op pacht uitgebracht: ‘Meebewegen met verandering’. Deze webpagina is een samenvatting van deze visie op pacht.

Nieuwe pachtwet nodig

Er is om meerdere redenen dringend nieuwe wetgeving nodig op het gebied van pacht. Zo zijn de doelen van de wetswijziging uit 2007 niet gehaald. Ook is met die wetswijziging de korte pachtvorm geliberaliseerde pacht geïntroduceerd. Deze pachtvorm heeft schadelijke gevolgen voor de toestand van de bodem, het milieu en de biodiversiteit en levert bovendien geen bijdrage aan de agrarische bedrijfscontinuïteit. Ook moet nieuwe pachtwetgeving gezien worden in het licht van de grote transitie waar de landbouw in Europa en in Nederland nu voor staat: er zijn zorgen over klimaat, biodiversiteit en duurzaamheid van de huidige landbouw. Iedereen is het erover eens dat de landbouw meer in balans moet komen met de natuur.

Lange tijd heeft de overheid te weinig gedaan om nieuwe pachtwetgeving tot stand te brengen. De BLHB wil met zijn nieuwe pachtvisie een impuls geven aan het nadenken over pacht.

De rol van pacht

Pacht speelt een belangrijke rol bij de financiering van de landbouw, vaak ook bij bedrijfsopvolging. Ook is pacht belangrijk voor de vraag naar ‘verse grond’ bij steeds intensievere bouwplannen. Toch neemt het areaal langdurige pacht af.

Omdat grondgebonden landbouw veel kapitaal vergt, moeilijk financierbaar is en daarnaast een laag rendement heeft, is het voor jonge boeren vrijwel onmogelijk om een bedrijf te starten. Er zijn dan ook steeds minder jonge boeren om vertrekkende boeren op te volgen. Pacht kan hiervoor een oplossing zijn, met name langdurige pacht. Het is wel nodig dat elementen als pachtprijs en looptijd de continuïteit van de onderneming kunnen waarborgen.

De prijs van landbouwgrond en van pacht

Geen enkel land in de EU heeft zulke hoge grondprijzen als Nederland, terwijl rendementen op het boerenbedrijf laag zijn. Ook wordt landbouwgrond steeds vaker gebruikt voor stadsuitbreiding, nieuwe infrastructuur of nieuwe natuur. Het speculeren op functieverandering bepaalt in feite de prijs van grond. Het verbinden van de pachtprijs aan de vrije waarde van de landbouwgrond is dan ook merkwaardig. Die vrije waarde is immers vooral verwachtingswaarde en heeft geen enkele relatie meer met de waarde als productiemiddel, zeker nu de intensivering en schaalvergroting een eind hebben bereikt. Door de sterk stijgende vrije waarde van agrarische grond dient de huidige bovengrens van 2% in het Pachtprijzenbesluit naar 1% te worden bijgesteld.

De huidige systematiek van Pachtnormen werkt op zich goed. Wel kun je je afvragen of het uitgangspunt van het pachtnormstelsel om aan de boer een inkomen van maximaal modaal toe te kennen nog wel van deze tijd is.

Daarnaast zou er bij het vaststellen van de pachtsom rekening gehouden moeten worden met waardeverhogende en -verlagende factoren, zoals grondsoort, toegankelijkheid, beschikbaarheid van zoet water, eisen vanuit het GLB, kaderrichtlijn water en het 7^de actieprogramma Nitraatrichtlijn.

Uitgangspunten

De reguliere pacht geeft veel rechtsbescherming aan de pachter, dat is begrijpelijk vanuit de historische context. Na de Tweede Wereldoorlog had voedselvoorziening prioriteit en door inwerkingtreding van de Pachtwet in 1959 is de landbouwstructuur en de productie aanzienlijk verbeterd.

In 2007 werd de kortdurende pacht (geliberaliseerde pacht) geïntroduceerd. Deze pacht kent weinig regels en dat heeft tot veel kortetermijndenken en verkwisting geleid. Dat ging onder meer ten koste van de bedrijfscontinuïteit van pachtbedrijven en ten koste van de bodem. Het is goed te bedenken dat op dat moment 52% van de landbouwgrond werd verpacht en dit zal in de toekomst eerder toenemen. Goede pachtwetgeving is dan ook noodzakelijk.

Uitgangspunten bij het denken over pachtvormen zijn onder meer:

• Wetgeving op het gebied van pacht kan niet zonder andere dossiers op het gebied van landbouw (landbouwtransitie, duurzaamheid, natuurinclusiviteit), daarom is samenhangend beleid nodig. Denk bijvoorbeeld aan extensivering van de productie, dat tot gevolg kan hebben dat delen van het gepachte niet meer onder de definitie van landbouw van de huidige Pachtwet vallen. Twee voorbeelden: de teeltvrije stroken en een zodanige extensivering in het kader van de eco-regelingen dat het de vraag is of het landgebruik nog een bedrijfsmatige vorm van enige bodemcultuur is.
• De wet dient de zwakkere in het maatschappelijk verkeer te beschermen. Concreet betekent dit dat de pachtafhankelijke bedrijven, zoals hoevepachters, bijzondere aandacht en bescherming verdienen. Uit onderzoeken blijkt dat de bedrijfsontwikkeling van deze groep achterblijft.
• De overheid grijpt sterk in op de bedrijfsvoeringen en ondernemersvrijheid; denk maar aan de kaderrichtlijn water, het nitraatbeleid, het stikstofemissiebeleid, de EU Green Deal en andere maatregelen in het kader van klimaat en milieubeleid. Daarom kan de totstandkoming van de pachtprijzen niet aan marktbewegingen worden overgelaten. Dit houdt in dat de pachtmarkt volledig gereguleerd moet worden.
• Pachtvormen dienen samenhang te hebben.
• Wettelijke eisen kunnen niet alleen aan verpachte landbouwgronden gesteld worden. Extra eisen van verpachters worden voortaan gekwalificeerd als buitensporige bedingen.
• Bestaande pachtcontracten blijven in stand.

(Nieuwe) pachtvormen

• De reguliere pacht blijft het fundament van een vernieuwd pachtstelsel. Opnieuw zal het uitgangspunt voor de pachtprijs het opbrengend vermogen van de grond zijn. 
• Teeltpacht kan voor hoogrenderende gewassen worden aangegaan onder een vrije prijs voor maximaal twee jaar.
• Er is geen plaats meer voor geliberaliseerde pacht. Korte pacht zal ten minste voor een periode van zes jaar worden afgesloten met de mogelijkheid tot een verlenging met ten minste zes jaar. De prijs is niet vrij, maar zal een percentage van de vastgestelde pachtnorm bedragen.
• Loopbaanpacht heeft een vaste looptijd die aansluit bij de loopbaan van de pachter. De overeenkomst wordt aangegaan voor ten minste 25 jaar en eindigt niet vóór de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter. Er is geen continuatierecht en een beperkt recht op ‘indeplaatsstelling’. De regels voor loopbaanpacht sluiten zoveel mogelijk aan op die voor reguliere pacht. De aanvangsprijs wordt zo vastgesteld dat de markt loopbaanpacht als een aantrekkelijke vorm van pacht zal beleven. Maar de aanvangsprijs zal meebewegen met de pachtnormverhogingen en –verlagingen.
• Landschapspacht is voor gronden die geen landbouwgrond zijn en ook geen natuur. De verpachter (en overheid) mag op deze gronden eisen stellen aan het gebruik. De pachtprijs van deze gronden zal een percentage zijn van de geldende pachtnorm.
• Natuurpacht is voor gronden met de bestemming natuur en de looptijd is maximaal 12 jaar.
• Erfpacht zal moeten passen in het totale pachtstelsel. De inkoop van de erfpacht in combinatie met de vaak hoge en geïndexeerde erfpachtcanon dwingt tot intensief gebruik van de grond. Dit past niet bij de beleidsdoelen die in het kader van de landbouwtransitie worden gesteld en die juist moeten leiden tot extensivering. Erfpacht moet daarom gereguleerd worden, dus passen onder de systematiek van de pachtnormen en prijsmaximering.

Jonge boeren

Een nieuwe pachtwet zou het toetreden van jonge boeren gemakkelijker moeten maken. De overheid kan daarnaast een grondbank instellen om gronden uit te geven in langdurige pacht aan jonge boeren en maatregelen nemen om jonge boeren voor te trekken. 

Pacht en productierechten

Bij de introductie van productie- en milieurechten heeft de wetgever verzaakt om aan te geven wie het eigendom heeft van dergelijke rechten. In een nieuwe wet zou verankerd moeten worden dat het eigendom van deze rechten berust bij degene wiens handelen of nalaten bepalend zijn geweest voor de toekenning van die rechten. In pachtsituaties zullen deze rechten dus toekomen aan de pachter.

Pacht en duurzaamheid

Om duurzame landbouw tot stand te brengen zou de overheid generiek beleid moeten voeren. Investeringen in duurzaamheid zouden voor pachters gemakkelijker gemaakt moeten worden. Nu zijn pachters hiervoor afhankelijk van toestemming van de verpachter. Duurzame landbouw gaat gepaard met grondgebondenheid, lagere veebezetting, kringlopen, natuurinclusiviteit, etc. Daardoor ontstaat een lagere verdiencapaciteit en dat zal mogelijk binnen de EU tot meer regulering kunnen leiden. De hoogte van de pachtprijs wordt aangepast op de kosten voor duurzaamheid.

Pacht en multifunctionele landbouw

Multifunctionele landbouw is de term voor nevenactiviteiten op een landbouwbedrijf, zoals kinderopvang, minicamping of boerderijwinkel. In een nieuwe pachtwet zouden op dit punt eigendomsbedrijven en pachtbedrijven gelijkgesteld moeten worden. Nu is toestemming van de verpachter nodig. Ook dient waardevermeerdering als gevolg van de nevenactiviteiten onder het melioratierecht te vallen.

Pacht en structuurverbetering

Vrijkomende gronden van het Rijksvastgoedbedrijf worden aangewend voor structuurverbetering van bijvoorbeeld omliggende bedrijven of jonge boeren. Grond verpachten bij inschrijving moet eindigen.

Pacht en bedrijfsmatigheid

Om de professionalisering van de landbouw te bevorderen is het nodig om eisen te stellen aan een bedrijfsmatige exploitatie op het gebied van omvang, omzet en investeringsniveau. De regels hiervoor zou de wetgever kunnen opnemen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Grondkamers

Er is een onbalans in de samenstelling van leden van de grondkamers. Die kan worden opgeheven door aan verpachterszijde ook alleen maar praktiserende verpachters toe te laten.

Voor een transparantere en meer eenduidige waardering van agrarische bedrijfsgebouwen door grondkamers zou het dwingend voorschrijven van een beoordelingssystematiek nuttig kunnen zijn.

Fiscaliteiten

Alle groepen verpachters dienen fiscaal gelijk behandeld te worden. Nu hoeven institutionele beleggers, verzekeraars en dergelijke geen vermogensrendementsheffing te betalen en particuliere verpachters wel.

Tot slot

Landbouw beweegt mee met verandering. De toekomst is grondgebonden en pacht heeft een plaats in die verandering. De BLHB levert met deze visie een bijdrage aan het nadenken over pacht en tevens een voorzet in een debat met meerdere spelers.

Lees de hele pachtvisie ‘Meebewegen met verandering’.