Bond voor landpachters en eigen grondgebruikers

Pachtvormen

De meest voorkomende vormen van een pachtovereenkomst zijn de reguliere pachtovereenkomst en de geliberaliseerde pachtovereenkomst.

Reguliere pacht

De pachtregel kent veel (dwingrechtelijke) bepalingen die het evenwicht tussen eigenaar en gebruiker zorgvuldig vaststellen. Ook is de rechtsbescherming van de pachter goed geregeld. In de pachtovereenkomst kunnen nadere bepalingen worden opgenomen, maar de basis is dat het agrarische gebruik voor de pachter goed is geregeld. Oneigenlijke bepalingen in de pachtovereenkomst zijn niet mogelijk en daarop heeft de grondkamer een controlerende taak. 

Een reguliere pachtovereenkomst kan worden aangegaan voor zowel: een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen als los land.

Op grond van artikel 7:327 BW is de pachtprijs gebonden aan een wettelijk vastgesteld maximum. Ook bestaan op grond van artikel 7:325 BW regels voor de duur van de overeenkomst.

De pachtduur voor los land bedraagt minimaal 6 jaar, voor een hoeve geldt een minimum van 12 jaar. Na een periode van 6 of 12 jaar, wordt de reguliere pacht telkens automatisch met 6 jaar verlengd. De verpachter is bij het einde van een pachttermijn gebonden aan wettelijke opzeggingsmogelijkheden.

Daarnaast heeft bij reguliere pacht de pachter een wettelijk voorkeursrecht van koop. Uitgangspunt is dat de verpachter het te vervreemden recht niet – althans niet onvoorwaardelijk – aan een derde mag aanbieden voordat hij het heeft aangeboden aan de pachter.

De pachtregel en het pachtprijzenbesluit hebben voor het doorberekenen van de waterschapslasten en ruilverkavelingsrente de volgende bepalingen opgenomen:

  • De pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
  • Rust op het verpachte land een ruilverkavelingsrente of een landinrichtingsrente, dan kan de verpachter 50% hiervan aan de pachter doorberekenen, met een vastgesteld maximumbedrag per hectare per jaar. 

Geliberaliseerde pacht

Geliberaliseerde pacht kan alleen bij los land. Verpachter en pachter bepalen de duur van de pachtovereenkomst. Bij pachtovereenkomst van 6 jaar of korter is de pachtprijs vrij. Bij een pachtduur langer dan 6 jaar toetst de grondkamer naast de bepalingen ook de pachtprijs.

In tegenstelling tot de reguliere pachtovereenkomst, kan een geliberaliseerde pachtovereenkomst alleen voor los land worden aangegaan. De geliberaliseerde pachtvorm is flexibeler dan de reguliere omdat er de wet minder zaken dwingend voorschrijft. 

Bij geliberaliseerde pacht kan een kortere duur dan 6 jaar overeen worden gekomen. Ook is de pachtprijs niet gebonden aan een wettelijk vastgesteld minimum. Indien een geliberaliseerde pachtovereenkomst wordt aangegaan voor méér dan 6 jaar, geldt wel het wettelijke maximum en dat is de regionorm in de betreffende pachtregio.

Voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt dat deze van rechtswege eindigt en niet automatisch wordt verlengd. Daarnaast geldt het wettelijke voorkeursrecht niet bij de geliberaliseerde vorm.

Is een pachtovereenkomst nog niet door de grondkamer goedgekeurd, dan geldt tot de goedkeuring dat deze voor onbepaalde tijd is aangegaan. Dit kan grote gevolgen hebben. 

Kenmerken geliberaliseerde pacht

  • alleen voor los land;
  • pachter en verpachter bepalen zelf de duur van de overeenkomst;
  • de overeenkomst stopt vanzelf: geen automatische verlenging (continuatierecht niet van toepassing);
  • de pachtprijs is vrij;
  • de pacht stopt niet als pachter of verpachter overlijdt;
  • de pachter kan niet vragen om een indeplaatsstelling;
  • het voorkeursrecht geldt niet.

Pachter en verpachter moeten zelf afspraken over de waterschapslasten en ruilverkaveling rente maken. Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn de waterschapslasten en de ruilverkavelingsrente voor de rekening van de verpachter.

Rol van de grondkamer bij pacht

De pachtovereenkomst moet ter goedkeuring aan de grondkamer worden voorgelegd. De aanvraag moet binnen 2 maanden na het aangaan van de overeenkomst bij de grondkamer zijn verzonden. De grondkamer toetst de pachtprijs bij pacht die zes jaar of langer duurt.